Nhận định của giới chuyên gia cho thấy, mặc dù năm 2011 và nửa đầu năm 2012 thị trường BĐS nước ta còn trầm lắng, song triển vọng phát triển trong trung và dài hạn là rất “sáng” bởi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đang rất cao và mới ở giai đoạn đầu. Đặc biệt, nhu cầu về nhà ở của người dân Việt Nam hiện rất lớn. Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), số hộ gia đình Việt Nam có diện tích nhà ở bình quân thấp dưới 5 m2/người hiện vẫn còn khoảng hơn 1 triệu hộ, từ khoảng 6-10 m2/người còn khoảng 10 triệu hộ, chưa kể nhu cầu về nhà ở, văn phòng… kéo theo của quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh...

Việc siết chặt tín dụng BĐS trong năm qua thực chất cũng không ảnh hưởng nhiều tới nguồn cung BĐS bởi nguồn cung vẫn khá dồi dào từ những năm trước. Vấn đề đáng quan tâm nhất và là yếu tố quyết định đối với thị trường BĐS hiện nay chính là vấn đề vốn. Thế nhưng, hệ thống tài chính BĐS ở Việt Nam đến nay chưa hoàn thiện, chưa có những định chế tài chính hữu hiệu cho lĩnh vực BĐS nên vốn đầu tư vào thị trường BĐS chủ yếu vẫn dựa vào nguồn vốn tín dụng, mỗi khi tín dụng bị siết chặt, hoặc lãi suất tăng cao ngay lập tức thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng trầm lắng.

Việc kiềm chế lạm phát chỉ là mục tiêu ngắn hạn nhưng không để gây sốc và không làm đóng băng thị trường BĐS. Theo chủ trương này, mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu có động thái nới lỏng cho vay đầu tư BĐS. Một số chuyên gia về tài chính cho rằng, việc cho vay BĐS cần phải có các tiêu chí phù hợp, công khai, minh bạch nhằm hạn chế những yếu tố gây lạm phát tăng cao, song vẫn có thể đáp ứng vốn cho các dự án BĐS có tính thanh khoản cao để tránh cho thị trường BĐS khỏi “đóng băng”. Đồng thời, cần có những biện pháp hạn chế sử dụng tiền mặt trong giao dịch BĐS để tránh rủi ro cho người dân, góp phần hạn chế nguồn cung tiền mặt ra thị trường.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, cần phải có những quyết sách “đòn bẩy” tạo ra những luồng vốn khả thi giúp cho người tiêu dùng cũng như các nhà đầu tư tin tưởng hơn vào lợi ích sẽ tìm kiếm được ở thị trường BĐS. Theo đó, cần đổi mới pháp luật cho phép thế chấp bằng BĐS vay vốn tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Trong bối cảnh thị trường BĐS trong nước thiếu vốn, các nước phát triển đã thoát khỏi khủng hoảng tài chính toàn cầu, giải pháp vốn quan trọng nhất cần xác định là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Việc đổi mới pháp luật này không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS, mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán Việt Nam, mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.

Đồng thời, tạo thuận lợi cho việc huy động vốn FDI vào thị trường BĐS. Thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm tới phân khúc thị trường BĐS nhà ở của Việt Nam. Cần có chính sách động viên nguồn vốn FDI thông qua việc ưu đãi về tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời, có giải pháp nâng cao hiệu quả nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS bằng cách yêu cầu nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận bằng cách huy động chính nguồn vốn từ người tiêu dùng Việt Nam, không để cho nhà đầu tư nước ngoài lợi dụng chính sách cởi mở để đầu cơ đất đai ở Việt Nam.

Mặt khác, hoàn chỉnh cơ chế “mua bán nhà trên giấy” (huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ, lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán BĐS hình thành trong tương lai) để khắc phục các rủi ro có thể xảy ra. Trên thực tế, cơ chế “mua bán nhà trên giấy” là một giải pháp vốn rất quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn các rủi ro về chất lượng, tiến độ, giá trị, về thủ tục cấp giấy chứng nhận... Nghị 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã đưa ra một số quy định khắc phục vấn đề này, nhưng chưa thể đảm bảo thực sự việc “mua bán nhà trên giấy” không còn rủi ro. Vì vậy, cần tiếp tục tạo cơ chế bảo đảm giao dịch này bằng các dịch vụ tài chính và đảm bảo chất lượng, tiến độ… với sự tham gia giám sát của những người góp vốn. Cũng cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế “mua bán nhà trên giấy” đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh BĐS, mà vẫn sử dụng được nhiều nhất nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS./.

Việt Anh