Khi ngân hàng làm đúng vai trò là trung gian điều tiết thì việc cung - cầu thực của thị trường bất động sản sẽ thể hiện rõ rệt.
Một khi ngân hàng làm đúng vai trò là
trung gian điều tiết thì việc cung - cầu thực của thị trường bất động
sản (BĐS), tài chính của doanh nghiệp (DN), khả năng chi trả của người
mua nhà sẽ thể hiện rõ rệt. Từ đó sẽ có những dự báo chính xác hơn về
thị trường, tránh nguy cơ vỡ bong bóng vì "đoán mò”.
Nhà băng đang "gánh vốn"
Với một BĐS lành
mạnh, thông thường vốn tự có chiếm 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm
khoảng 40% và 30% là vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn
đầu, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền mua đất, tiền
chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ đầu năm 2015,
Nhà nước quy định riêng với tòa nhà căn hộ, chủ đầu tư phải đóng xong
tiền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho nợ tiền sử
dụng đất như trước đây).
Luật Kinh doanh
BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 (Luật) quy định, chủ đầu tư chỉ
bán sản phẩm BĐS khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, hoàn thành phần
móng, hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, một vấn đề đang phát sinh là trước
đây, tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ. Chẳng hạn, mật độ
xây dựng là 40% thì chủ đầu tư đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn
tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 - 60% (mật độ xây dựng) vì đây là
phần nằm dưới đất, phải rộng mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng nay
Sở Xây dựng yêu cầu đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của
tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng.
Như vậy, để có
thể hoàn tất nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ triển khai dự án, 30% vốn tự có
của chủ đầu tư phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại cho xây dựng, liệu
ngân hàng, khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?
Do đó, nhằm tạo
thêm nguồn vốn phát triển BĐS, nhiều DN buộc phải tiếp cận những nguồn
vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và ngân hàng. Song, luật lại
quy định ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh các dự án hình thành trong
tương lai thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện bán sản phẩm.
Đồng thời, Thông
tư 99 quy định, muốn ngân hàng bảo lãnh, DN phải có tài sản thế chấp nên
gút mắc lại quay về phía ngân hàng. Đối với khách hàng cũng vậy, nếu
không có bảo lãnh thì không được ngân hàng giải ngân. Tức nguồn huy động
vốn từ khách hàng lại quay về ngân hàng. Vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư
nằm ở ngân hàng. Đến thời điểm này, hiếm có chủ đầu tư nào đủ năng lực
xoay xở vốn ở mức 60% để làm một dự án.
Luật còn quy
định, chủ đầu tư chưa bàn giao nhà thì chỉ huy động được tối đa 70% vốn
từ khách hàng và chưa giao sổ đỏ thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, ngân
hàng đang kiểm soát vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định thành công
hay thất bại đối với một dự án căn hộ.
Về phía người
mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM khá lớn nhưng số tiền
khách hàng phải trả vượt tích lũy nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan
trọng trong việc cung cấp vốn cho người mua.
Ở các quốc gia
phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà phải vay và trả nợ nhà băng
trong 25 năm là bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam cũng dần đi theo xu
hướng này nhưng để tránh tình trạng "chờ kép" (DN chờ ngân hàng, khách
hàng chờ ngân hàng xem xét giải ngân), ngân hàng phải có cơ chế rõ ràng.
Chẳng hạn, ngân
hàng phải quy định rõ biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể
là 50%. Hoặc chủ đầu tư chỉ thu được từ khách hàng 50%, phần còn lại là
thương thảo giữa họ với khách hàng nhằm tạo ra sự an toàn cho thế chấp
BĐS, còn hơn để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài sản để
rồi xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.
Trong giai đoạn
chờ đợi các thông tư hướng dẫn thi hành Luật, nhằm giải quyết nguồn vốn,
chủ đầu tư đang tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư,
thay vì phải đi vay. Nhưng thực chất đây cũng là hình thức vay vốn vì
nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam bằng hợp tác đầu
tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay sẽ kiểm soát
tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.
Cụ thể hơn, nhà
đầu tư nước ngoài cung cấp cho các nhà phát triển BĐS trong nước một
lượng tài chính và họ sẽ thu hồi lượng tiền này trong thời gian ấn định
cộng thêm phần lãi suất (thông thường dao động khoảng 20%/năm).
Chẳng hạn, nhà
đầu tư ngoại cho DN BĐS trong nước vay 120 tỷ đồng để phát triển một tòa
căn hộ với thời gian hoàn trả trong vòng một năm, như vậy mỗi tháng DN
nội phải trả cho DN ngoại 10 tỷ đồng (nguồn tiền trả nợ vay nhờ bán sản
phẩm).
Nhiều người cho
rằng lãi suất 20% là cao nhưng 20% trong vòng một năm khác với 10 - 12%
trong vòng 5 năm (tương ứng 5 năm là 60%), hơn nữa, trong ngắn hạn, DN
thỏa mãn được tài chính để giải quyết điều kiện cần để có sản phẩm giao
dịch, cũng như không mất quá nhiều thời gian cho quá trình thẩm định nếu
sử dụng vốn vay ngân hàng.
Nên giao dịch qua ngân hàng
Những sự cố liên
quan đến chung cư Harmona, Bảy Hiền Tower vừa qua đã tác động không nhỏ
đến tâm lý khách hàng nhưng nên có cái nhìn khách quan, vì thời điểm
hiện nay, Thông tư 01 quy định một tài sản không được thế chấp nhiều
nơi, nhiều lần nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.
Đối với hợp đồng
kinh tế giữa khách hàng và chủ đầu tư cũng không phải xét trên khía cạnh
ai đúng ai sai mà là sự hợp tác, hỗ trợ nhau vì bản chất là hai bên
cùng góp vốn để triển khai dự án.
Về phía chủ đầu
tư, nếu cam kết xây nhà xong, khách hàng mua nhà phải thanh toán 100%
mới được nhận nhà mà không huy động vốn từ người mua, liệu khách hàng có
dám ký? Nếu chủ đầu tư làm như vậy, liệu ngân hàng có dám đứng ra bảo
lãnh vì chính khách hàng cũng đang thế chấp sản phẩm hình thành trong
tương lai?
Không ít chủ đầu
tư đã huy động đủ lượng vốn lại lấy phần vốn này đi đầu tư dự án khác,
nhưng vẫn có những chủ đầu tư làm thật, nhắm đến uy tín nên việc bảo vệ
phải được thực thi hai chiều. Bảo vệ khách hàng là bảo vệ số đông nhưng
có chắc số đông đúng 100%, vì bao nhiêu khách hàng đóng tiền không đúng
theo tiến độ cam kết với chủ đầu tư? Khi đó, chủ đầu tư sẽ xử lý ra sao?
Trong cam kết mua
- bán căn hộ, một người cam kết với nhiều người, khi người này sai thì
100 người ý kiến, vậy một trong số 100 người đó sai thì sẽ xử lý ra sao?
Do đó, để tránh
những tổn thất cho cả bên mua và bên bán, nên kiểm soát bằng cơ chế
trung lập. Chẳng hạn, một dự án được lập ra, chủ đầu tư sẽ cam kết tất
cả nguồn tiền sẽ nộp vào một ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân theo tiến
độ; ngược lại khách hàng cũng đóng tiền qua ngân hàng này, tức ngân
hàng kiểm soát được nguồn tiền vào - ra.
Khi nắm được quá
trình này thì ngân hàng phải mạnh dạn bảo lãnh, mạnh dạn cho vay và đóng
vai trò trung gian điều tiết thị trường BĐS. Nếu Nhà nước đã cho quyền
bảo lãnh thì ngân hàng phải làm đến cùng chứ không để xảy ra việc ổn thì
bão lãnh, không ổn thì không bảo lãnh. Bởi nếu DN đã ổn, đã mạnh thì
cần gì đến vai trò của ngân hàng?
Thị trường BĐS
của Việt Nam đang dần hoàn thiện, cơ hội nhiều, tỷ suất lợi nhuận mà nhà
đầu tư thu được cũng khá cao nhưng kèm theo đó là những bất ổn vẫn tồn
tại.
Để điều tiết thị
trường, thay vì phải áp dụng quá nhiều luật, quy định, tại sao không sử
dụng công cụ tài chính, cụ thể là các giao dịch thông qua hệ thống ngân
hàng sẽ dễ bề kiểm soát. Muốn vậy, phải có hệ thống ngân hàng minh bạch
để cả chủ đầu tư và khách hàng đều cảm thấy an tâm khi sử dụng kênh này
luân chuyển dòng vốn./.
(Theo: VOV)