*Xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất 


Đại biểu Leo Thị Lịch (Bắc Giang) chỉ ra nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước qua cổ phần hóa do việc định giá giá trị doanh nghiệp thấp hơn giá trị thực tế. Nhiều giá trị tài sản  như thương hiệu doanh nghiệp, lợi thế thị trường, lợi thế độc quyền, giá trị đất đai ở một một số vị trí đắc địa… không được đánh giá đúng. Nhiều doanh nghiệp bị bán với giá bèo bọt. Có một thực trạng là tài sản Nhà nước mua vào thì luôn bị đánh giá cao lên, còn tài sản nhà nước bán ra luôn có xu hướng bị định giá thấp đi. 

Nhìn nhận xử lý đất đai và xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa là vấn đề được quan tâm nhất trong quá trình cổ phần hóa thời gian qua, đại biểu Nguyễn Minh Sơn (Tiền Giang) dẫn báo cáo của Kiểm toán Nhà nước, hầu hết các tập đoàn kinh tế,  tổng công ty nhà nước khi thực hiện cổ phần hóa giai đoạn 2011 - 2015 đều không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp có diện tích đất lớn, vị trí đắc địa nhưng không tính giá trị lợi thế quyền thuê đất vào giá khởi điểm để đấu giá nên dễ trúng giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm như Công ty cổ phần khách sạn Kim Liên, giá khởi điểm 30.600 đồng nhưng giá trúng là 274.200 đồng… 

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà phát biểu giải trình một số ý kiến đại biểu Quốc hội nêu. (Ảnh: Dương Giang/TTXVN)

Đại biểu chỉ ra rằng việc xác định giá đất cụ thể tại một số địa phương còn lúng túng, bộ máy và cơ sở vật chất bảo đảm cho việc xác định giá đất chưa đáp ứng yêu cầu. Thông tin về giá đất thị trường còn thiếu và độ tin cậy chưa cao. Hai thông số quan trọng để xác định đơn giá thuê đất là tỷ lệ phần trăm và giá đất cụ thể đều không thể hiện hết tính hiệu quả trong xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất của doanh nghiệp cổ phần. 

“Để bảo đảm lợi ích của Nhà nước và phản ánh đúng giá trị thực tế của doanh nghiệp, cần xem xét lại quyết định liên quan đến xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất và giá trị doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa”, đại biểu Nguyễn Minh Sơn kiến nghị. 

Nhìn nhận các lỗ hổng về đất đai về quản lý đất đai khi thoái vốn, cổ phần hóa thất thoát đã được khắc phục một bước khi ban hành Nghị định 126 của Quốc hội, tuy nhiên, đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ) đề nghị Chính phủ cần chỉ đạo kiểm tra, giám sát các bộ, ngành, địa phương khi phê duyệt phương án sử dụng đất và việc quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất sau cổ phần hóa. Không để xảy ra sai phạm khi phê duyệt phương án sử dụng đất hoặc để xảy ra tình trạng sau cổ phần hóa, doanh nghiệp cổ phần chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phù hợp, không đúng quy định để kinh doanh bất động sản, làm nhà ở, chung cư thương mại kiếm lời, gây phương hại và thất thoát tiền, tài sản Nhà nước. 

*Ba dạng làm thất thoát tài sản nhà nước 

Phân tích 3 dạng làm thất thoát tài sản nhà nước, theo đại biểu Hoàng Văn Cường (Hà Nội), đó là: kinh doanh kém hiệu quả dẫn đến lỗ, làm mất vốn; mua bán tài sản làm thất thoát tài sản và tiền vốn; định giá doanh nghiệp thấp khi cổ phần hóa. 

“Dù doanh nghiệp lỗ nhưng không ai phải chịu trách nhiệm, chưa có ai bị mất chức, bị xử lý đi tù vì chuyện quản lý yếu kém để doanh nghiệp lỗ. Không có doanh nghiệp nào báo cáo đầy đủ lúc nào lỗ, lúc nào lãi, thậm chí nhiều doanh nghiệp khi cần báo cáo để tăng quỹ lương, xin vốn thì ngay lập tức có báo cáo lãi. Khi báo cáo liên quan đến tài chính để nộp thuế thì báo cáo lỗ. Người ta nói rằng, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp có phép thần thông, biến hoá giữa lỗ và lãi”, đại biểu Hoàng Văn Cường nêu lên thực tế. 

Theo ông, những doanh nghiệp lỗ nhưng đội ngũ quản lý doanh nghiệp vẫn được hưởng mức lương cao, vì cơ chế trả lương cho doanh nghiệp là khi doanh nghiệp làm ăn có lãi thì được xác định mức lương theo mức lãi, nhưng khi lỗ thì không được tăng lương nhưng không bị giảm mức lương này xuống. Chính vì yếu tố trên khiến người quản lý doanh nghiệp không muốn cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. 

Ông cũng cho rằng mặc dù đã có tổ chức định giá độc lập, đấu giá độc lập nhằm minh bạch hóa mua bán tài sản nhưng vẫn xảy ra tình trạng mua đắt, bán rẻ. Tệ hại hơn khi doanh nghiệp thua lỗ, bán tài sản máy móc, thiết bị thì đây lại là cơ hội làm ăn béo bở cho một nhóm người mà người ta dùng hình ảnh “kền kền ăn xác chết”. Thất thoát tài sản nhà nước liên quan rất phổ biến đến đất đai trong thời gian qua khi chuyển đất công thành đất tư không thông qua đấu thầu mà chỉ định giá trực tiếp hoặc xác định giá đất khi cổ phần hóa không thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai mà sử dụng bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, làm cho giá thấp hơn. 

“95% khiếu kiện liên quan đến đất đai, thậm chí anh em, bố con, gia đình khiếu kiện nhau chỉ vì đất đai, khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người, điểm nóng về tình trạng chống người thi hành công vụ cũng liên quan đất đai. Dự án kéo dài, giải phóng mặt bằng khiếu kiện, chi phí cao, đầu tư con đường đắt nhất hành tinh liên quan đến đất đai. Chính sách đất đai đang áp dụng đi ngược lại nguyên lý cơ bản về kinh tế đất trong cơ chế thị trường. Chúng ta đã không thành công trong quản lý kinh tế về đất đai”, đại biểu Cường thẳng thắn. 

Ví dụ từ dự thảo Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt vẫn đề xuất miễn tiền sử dụng đất cho các dự án có mục đích sử dụng đất từ 10-30 năm, đại biểu lập luận đây là chính sách đi ngược lại luật cung cầu về đất đai. Chính sách này không những không thu hút các nhà đầu tư cạnh tranh mà còn thất bại trong quá trình cạnh tranh lành mạnh của các đặc khu. 

Tranh luận về vấn đề này, đại biểu Phạm Quang Dũng (Nam Định) cho rằng định giá doanh nghiệp rất trừu tượng, rất khó, không thể đúng được mà chỉ là tương đối. Định giá doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào giá trị đất. Giá trị đất lại phụ thuộc vào vị trí. Giá trị thương hiệu là khái niệm trừu tượng và khó đánh giá, kể cả doanh nghiệp thuê tư vấn nước ngoài nhưng chưa sát với thị trường. 

“Giá ở đây chỉ là giá tham khảo, giá sàn để đấu giá. Vấn đề định giá doanh nghiệp chưa sát với thị trường có mất vốn hay không? Mất vốn chỉ diễn ra trong quá trình đấu giá cổ phần, đây là khâu quan trọng, then chốt. Để cho thị trường định giá thì tốt hơn”, đại biểu Dũng nói. Ông cho rằng cần tập trung giám sát việc xây dựng quy trình đấu giá, làm giảm lượng thất thoát tài sản, vốn Nhà nước. 

*Lãng phí trong quản lý và sử dụng nhiều khu đất “vàng” 

Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thất thoát tài sản nhà nước là do các doanh nghiệp chưa được xem xét trước khi tiến hành cổ phần hóa, nguồn lực đất đai chưa được quản lý và có sự đánh giá đúng về giá trị. Đây cũng là lý do dẫn đến việc không thể tính toán được giá trị từ đất đai để đưa vào giá trị của doanh nghiệp. 

Bộ trưởng ghi nhận ý kiến của các đại biểu về vấn đề nhiều khu vực đất đai đang bị sử dụng rất lãng phí, quản lý chưa tốt. Đối với các khu đất “vàng”,  khi cổ phần hóa xong thông thường các doanh nghiệp sẽ đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng theo các tiêu chí, mục đích mà các doanh nghiệp này cần phải thực hiện. Điều này gây ra những vướng mắc, khó khăn trong việc tính toán khi đưa ra đấu giá; khi áp dụng giá đất đai hiện hành có sự khác biệt rất lớn so với giá đất theo thị trường, “trên thực tế thì chúng ta chưa đánh giá được giá trị về mặt vị thế của đất đó”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà nhấn mạnh. 

Bộ trưởng cho biết, trước tình hình này Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho Chính phủ ban hành Nghị định số 01 từ tháng 1/2017, sửa đổi và quy định chi tiết về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Theo đó, doanh nghiệp cổ phần hóa phải có trách nhiệm rà soát toàn bộ quỹ đất đang quản lý, lập phương án xử lý theo pháp luật về đất đai và sắp xếp, xử lý đất thuộc sở hữu nhà nước, trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trước khi cổ phần hóa. 

Khẳng định đây là một trong những giải pháp quan trọng, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng, thông qua việc rà soát này, có thể giúp thu hồi hoàn toàn những quỹ đất mà hiện nay các doanh nghiệp quản lý lỏng lẻo hoặc sử dụng không đạt hiệu quả; từ đó tạo quỹ đất để phục vụ các mục đích khác. Đồng thời, cần tính đến quy hoạch, vị trí, lợi thế khi xác định giá đất và công bố công khai, minh bạch để hạn chế tình trạng lợi dụng của các nhóm lợi ích làm thất thoát tài sản Nhà nước. 

Về thực trạng thất thoát nguồn lực dẫn đến thiếu đất đai đưa vào sử dụng phục vụ phát triển kinh tế, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho biết đã đề nghị thanh tra, kiểm tra, đặc biệt đối với tất cả các dự án có đất “vàng”. Bộ trưởng khẳng định hiện nay các bộ, ngành đang tích cực thực hiện công việc này; nếu phát hiện vấn đề thiếu minh bạch, không đảm bảo sự phù hợp trong xác định giá đất sẽ xem xét để có những biện pháp xử lý thích hợp, qua đó cơ bản cải thiện những bất cập. 

Bộ trưởng Trần Hồng Hà cũng đồng tình với ý kiến của các đại biểu cho rằng, khi tiến hành cổ phần hóa cần tính đến đa mục tiêu, nhất là xem xét để quản lý hiệu quả hơn quỹ đất dùng cho các doanh nghiệp nhà nước trên cơ sở tính toán, quy hoạch lại. Đặc biệt, đối với nhiều doanh nghiệp nhà nước đang có những vấn đề liên quan đến ô nhiễm môi trường, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị…, cần tính toán để thu hồi lại quỹ đất, tiến hành đấu giá. “Tiền đấu giá thu được chúng ta thực hiện việc chỉnh trang đô thị cũng như là giải quyết các vấn đề phát triển đô thị”, Bộ trưởng đề xuất ý kiến. 

Liên quan đến đất đai của các nông, lâm trường, Bộ trưởng Trần Hồng Hà cho rằng đây là vấn đề nhiều đại biểu, cử tri đang hết sức quan tâm, cần sớm giải quyết những tồn tại như vấn đề đất đai không được quản lý trên cơ sở các hồ sơ địa chính, không cắm mốc; vấn đề tranh chấp, lấn chiếm, chiếm dụng đất đai nông, lâm trường… Bộ trưởng cho biết, trên thực tế, nhiều nông, lâm trường hiện nay hoạt động trong tình trạng không có lợi nhuận và cũng không thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Nếu giải quyết được vấn đề đất đai tại những khu vực này thì có thể chuyển một phần quỹ đất hiện nay về địa phương để giải quyết vấn đề đất đai cho đồng bào dân tộc, cũng như nâng cao hiệu quả sử dụng đối với đất đai nông, lâm trường./. 
 

Theo TTXVN