Giá cao do... thủ tục
Đã có rất nhiều nguyên nhân được đưa ra để lý giải cho sự tăng giá mạnh mẽ của thị trường BĐS trong thời gian qua. Ngoài nhu cầu về nhà ở tăng cao và giới đầu cơ làm giá thì một trong những nguyên nhân được các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và NĐT nhắc đến nhiều là các thủ tục hành chính, phí, thuế... về chuyển nhượng, mua bán còn nhiều phiền hà, tốn kém là tác nhân đội giá lên cao. “Bắt” được “căn bệnh” này, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo các bộ, ngành tập trung rà soát, cắt bỏ bớt thủ tục hành chính và cân nhắc tăng giảm phí, lệ phí trong lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản để giảm phiền hà cho DN và người dân, nhưng "bệnh tình" vẫn không thuyên giảm.
Cũng theo chuyên gia trên, để thực hiện một dự án có đến trên 100 thủ tục, 33 bước với 3 năm chờ đợi và có thể phải hơn nữa. Điều đó cho thấy, đến khi ra được sản phẩm để bán, chủ đầu tư đã phải trải qua rất nhiều công đoạn hao tốn không ít thời gian, tiền của... Cùng với đó, mỗi m2 đất phải cõng thêm: Tiền sử dụng đất, vốn tạo đất sạch, tiền đấu giá, tiền đền bù giả phóng mặt bằng (GPMB), tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiền xây dựng, tiền thuế… “Và tất cả các chi phí đó đều được tính để cho vào giá hết”, vị chuyên gia này nói. Giám đốc một DN kinh doanh BĐS than thở: Khoản “đi đêm” của DN đang tồn tại một cách nghiễm nhiên như một quy ước “ngầm” và không thể thiếu nó trong quan hệ làm ăn. Thậm chí, nhiều người làm ăn chân chính rất ấm ức mà không thể làm khác được, bởi không chịu chi thì ngồi đó mà chờ. Nhiều hay ít còn phụ thuộc vào mối quan hệ của chủ đầu tư với các cơ quan chức năng, phụ thuộc vào dự án và độ mạnh tay của DN. Hiếm có dự án nào mà không phải có khoản này.
Theo tính toán, với đơn giá vật tư như hiện nay, một căn hộ cao cấp, chủ đầu tư cũng chỉ tiêu tốn không quá 30 triệu đ/m2. Còn ở mức bình thường, một căn hộ chung cư có giá bán 14 triệu đ/m2. Với mức này doanh nghiệp cũng đã lời 20 - 30%. Nhưng do khoảng cách cung - cầu còn quá lớn, cộng thêm vào đó là các loại phí, thủ tục và các khoản "bôi trơn" đã là cái cở để chủ đầu tư đã tăng giá bán lên đến 35 - 40 triệu đ/m2, thậm chí vài ngàn USD/m2. Tiểu biểu như, giá chào bán chung cư cao cấp của Indochina Land tại đường Xuân Thủy (Cầu Giấy - Hà Nội) là 2.700USD/m2; Chung cư cao cấp FLC Land mark Tower”, tại đường Lê Đức Thọ (Từ Liêm - Hà Nội) đang được rao bán với giá xấp xỉ 30 triệu đồng/m2... tất cả các chung cư này đều giao nhà vào 2011 và 2012. Bên cạnh đó, giá đất nền, biệt thự được đẩy lên một cách chóng mặt, những vị trí thuận lợi giá rao bán lên đến cả trăm triệu/m2, tính chung tổng giá trị căn nhà có diện tích lớn nhất lên đến vài triệu USD.
Giá nhà, đất tăng chóng mặt trong thời gian qua không thể phủ nhận là có yếu tố làm giá của các chủ đầu tư, nhân cơ hội khan hiếm nhà, đẩy giá bán lên cao so với giá thành. Người mua thì đổ xô đi mua bằng được, thế là giá nhà cứ vọt lên gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí có thời điểm lên gấp 5 lần. Nhưng các chuyên gia BĐS cho rằng, nếu rút ngắn thủ tục hành chính, biên độ dao động của thị trường ngắn lại, chủ đầu tư sẽ ít rủi ro hơn, ít phải nghĩ cách lách luật, nguồn cung sẽ tăng nhanh hơn, thị trường sẽ không lũng đoạn như hiện nay. Khi đó, thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn, người dân không phải mua nhà với giá “trên trời”.
Không có “khoảng lặng”
Trong năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam có sự thay đổi ngoạn mục. Từ chỗ được coi là đóng băng vào đầu năm thì đến giữa năm thị trường này đã đảo chiều tăng mạnh, thậm chí còn tạo ra nhiều cơn sốt mạnh mẽ. Diễn biến này đã khiến cho không ít DN, NĐT đứng ngồi không yên, bị khoắng đi không hết vốn liếng nhưng cũng thu về “bộm” tiền. Ở thời điểm cuối năm 2009, đã có một số dự đoán rằng, thị trường đang giảm, “nhiệt sẽ hạ xuống nhanh", tuy nhiên, trên thực tế, thị trường BĐS Hà Nội giá vẫn bám chắc ở mức cao. Đặc biệt, giá nhà, đất ở phía Tây và khu vực quận Long Biên vẫn đang được đẩy giá lên và tìm mua nhiều.
Còn nhớ, cách đây vài tháng, khi giá vàng chững lại, chứng khoán tăng, USD mất giá, thì giá BĐS ở nhiều nơi Hà Nội đã nóng sốt một cách khác thường. Hiện tượng chen lấn xếp hàng mua chung cư trên giấy xuất hiện; giá đất nền tăng lên từng ngày, chỉ trong vòng một tháng đã tăng tới vài ba chục phần trăm, thậm chí có chỗ còn cao hơn và lan dần ra các tỉnh. Nhưng đến thời điểm cuối năm 2009, thị trường có vẻ như muốn tìm một “khoảng lặng” để định hình lại mình, giá BĐS không còn tăng mạnh và đồng loạt trên tất cả các phân khúc thị trường nữa. "Khoảng lặng" ở một số phân khúc thị trường này được lý giải là do các chủ thể tham gia thị trường phần lớn là các NĐT, đầu cơ, còn người mua để sử dụng thì rất ít, nếu có thì chủ yếu cũng là giữa các NĐT, đầu cơ với nhau. Hơn nữa, giá qua một số cơn sốt, nhà, đất đã ở mức đỉnh nên dù có xuống một vài triệu/m2 và giao dịch tạm lắng xuống cũng là chuyện bình thường của thị trường. Một nguyên nhân nữa được đưa ra là do sự chuyển động của dòng tiền chảy mạnh vào chứng khoán, vàng, USD... nên thị trường BĐS bị san sẻ vốn.
Theo anh Lưu Xuân Hiếu, một chuyên gia môi giới nhà đất cho biết, trong giai đoạn này, mỗi ngày anh vẫn nhận được hàng chục cuộc điện thoại của khách hàng hỏi mua nhà, đất. Trong số những khách hàng hỏi mua nhà, đất, số khách hàng tìm mua để ở cũng có nhiều, song chiếm phần lớn vẫn là các khách hàng quen, mua để cho "qua tay" kiếm chênh lệch. Các khu vực được khách hàng quan tâm nhiều là Xa La (Hà Đông), Văn Khê, Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Mỹ Đình, Việt Hưng... Nhất là các dự án khu An Khánh dù chưa được chủ đầu tư công bố bán nhưng đã xuất hiện thông tin rao bán trên thị trường với mức giá chênh lệch mỗi suất biệt thự đã được đẩy lên đến trên 1 tỷ đồng/căn; nhà mặt phố có căn chênh lệch từ 1- 2 tỷ đồng/căn với diện tích khoảng từ 200 đến 300m2, tùy theo vị trí. Bên cạnh đó, giá bán của các khu dự án thuộc đất Hà Tây cũ hiện nay đang tăng lên từng ngày, chênh lệch với giá gốc cũng được đẩy lên đến vài triệu đồng/m2. Đặc biệt, giá nhà, đất khu Việt Hưng cũng được đẩy lên khá mạnh, bởi thông tin khu vực này sẽ đón nhận khoảng 2000 hộ của khu phố cổ Hà Nội dãn dân sang. Cũng theo anh Hiếu, trong thời gian qua, số lượng khách hàng của công ty tăng đột biến. Số người tìm đến các dịch vụ về bất động sản của công ty cũng tăng lên trông thấy. Những sản phẩm như đất nền, đất chia lô liền kề có diện tích khoảng 60 – 70 m2 rất được nhiều người tìm hỏi mua. Trong số khách hàng của công ty thì có đến 50% là các nhà đầu tư, kinh doanh, còn lại là người có nhu cầu để ở. Như vậy có thể nói, thị trường BĐS Hà Nội mặc dù không còn sốt nhưng vẫn sôi động trong mua bán, giá vẫn bám ở mức cao, không có “khoảng lặng” nào trên thị trường này chứ chưa nói đến sút giảm.
Tiếp tục khởi sắc?
Đây là nhận định của ông Nguyễn Cao Trí, Tổng Giám đốc công ty BĐS Bến Thành đưa ra tại Hội thảo “Xu hướng thị trường năm 2010” được tổ chức mới đây. Ông Trí lý giải: Theo chu kỳ diễn ra từ nhiều năm nay thì năm 2010 thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn sau gần hai năm khá trầm lắng vì nhiều nguyên nhân, trong đó có chính sách thắt chặt tín dụng cho vay BĐS. Chẳng hạn như cơn sốt thị trường đầu tiên xuất hiện năm 1993 -1994, và bốn năm sau đó thị trường nóng trở lại vào năm 1998 -1999. Chu kỳ này lặp lại vào năm 2002 và thị trường bùng phát mạnh nhất vào năm 2006 – 2007, thời điểm mà người ta chứng kiến nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ xếp hàng, chen nhau tại một số dự án từ sáng sớm để đặt cọc mua căn hộ với hy vọng sẽ sang nhượng lại để kiếm chênh lệch. Do đó, trong năm 2010 thị trường BĐS sẽ chịu tác động rất lớn khi giá sẽ tăng lên, một phần là rơi vào chu kỳ phát triển, một phần là do các yếu tố khác tác động. Chẳng hạn như tỷ giá biến động khiến vật tư leo thang, và nhất là vấn đề định giá đất được áp dụng theo giá thị trường vào năm 2010. Điều này khiến các DN phải tính toán lại và cộng thêm vào giá thành sản phẩm, dẫn đến việc tạo sức ép tăng giá lên thị trường.
Một số chuyên gia cho rằng, quan điểm chung của Chính phủ là điều chỉnh thị trường nhà đất phát triển bền vững theo hướng ổn định bằng nhiều chính sách khác nhau. Vì thế, trong thời gian tới địa ốc sẽ diễn ra những cuộc sàng lọc gay gắt đối với các đối tượng tham gia như: khách hàng, NĐT, sàn giao dịch, các DN phát triển địa ốc. Mặt khác, dù được bổ sung nhiều sản phẩm nhưng giá nhà đất hiện nay vẫn còn rất cao so với đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2010 diễn biến cụ thể như thế nào vẫn còn phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ lạm phát và chính sách kinh tế vĩ mô, trong đó đáng chú ý nhất là chính sách tín dụng.../.
Vũ Ngọc