Trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang xuất hiện nhiều chiêu khuyến mại câu khách; khách hàng được ưu ái, được tôn vinh như “thượng đế”… Liệu đây có phải là tín hiệu tốt cho thấy thị trường đang về đúng bản chất của nó?

Tung chiêu hút “thượng đế”

Với các doanh nghiệp (DN) và nhà đầu tư hoạt động trên thị trường bất động sản (BĐS) thì cực chẳng đã mới phải “hạ mình” để câu khách như vậy. Tuy nhiên, theo GS. Đặng Hùng Võ đây là điều tất yếu trong nền kinh tế thị trường, bởi nghịch lý người bán là thượng đế, còn người người mua lại bị lệ thuộc vào người bán không thể tồn tại lâu dài hơn nữa.

Khi thị trường trầm lắng, dòng vốn bị siết lại, khiến đầu ra của sản phẩm gặp nhiều khó khăn, các DN BĐS thì chật vật với những khoản nợ ngân hàng và nguy cơ nợ xấu gia tăng. Để thoát “nạn”, nhiều DN tìm mọi cách "bán tống bán tháo" các dự án đi mong có tiền để trả nợ ngân hàng đúng hạn. Chính vì vậy, các chiêu “khuyến mại, tặng kèm, biếu, ưu tiên, chiết khấu, giảm giá…” được hầu hết các chủ đầu tư tung ra.

Mới đây, chủ đầu tư dự án Bình Dương đã ra phương án bán hàng mới đó là nhà xây xong, nếu quyết định mua khách hàng chỉ cần trả 4 - 10% giá trị căn nhà và được nhận nhà ngay. Số tiền còn lại sẽ được nợ và thanh toán dần trong 54 tháng. Nghĩa là 4 năm sau người mua nhà mới phải trả hết tiền mà không cần phải trả lãi.

Trước đó, Công ty Sông Đà Thăng Long đã quyết định tặng một phần lớn diện tích sàn thương mại tòa nhà Usilk City cho những khách hàng trả hết 100% tiền mua căn hộ. Theo tính toán của giới đầu tư, chỉ tính giá thấp nhất một mét vuông sàn thương mại ở đây (đang được giao dịch từ 35 - 40 triệu đồng/m2) thì khách hàng với phần được tặng thêm 18m2 cũng đã được hưởng lợi khoảng 600 triệu đồng. Phương thức "bán bia kèm lạc" cũng đã được chủ đầu tư dự án Bắc An Khánh áp dụng, nếu khách hàng mua chung cư sẽ được mua kèm một lô đất nền, biệt thự thuộc dự án này với mức giá bán ưu đãi. Hay mới đây Công ty cổ phần đầu tư C.E.O “tung chiêu” 10 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua nhà vườn hoặc biệt thự tại dự án Sunny Garden City (khu đô thị mới Quốc Oai, Hà Nội) sẽ được tặng 10 xe Toyota Altis trị giá gần 800 triệu đồng/mỗi xe.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, Hà Nội hiện tồn đọng khoảng 40.000 căn hộ và TP. Hồ Chí Minh gần 20.000 căn hộ chất lượng trung bình và phải vài năm tới mới có thể tiêu thụ hết số căn hộ tồn đọng đó.

Những ngày đầu tháng 3 vừa qua, giới đầu tư BĐS được dịp bất ngờ khi Công ty Cổ phần thương mại Hưng Việt chủ đầu tư của dự án Golden Land ra chiêu khuyến mãi có một không hai: Khách hàng khi mua căn hộ tại dự án Golden Land sẽ được nhận ngay một ô tô Toyota Vios giá trị từ 550 triệu đến 650 triệu hoặc Kia Morning 450 triệu đồng, tùy theo giá trị căn hộ. Cùng thời điểm, dự án chung cư Green Bay Towers Bãi Cháy, Hạ Long, Quảng Ninh do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Syrena Việt Nam làm chủ đầu tư lại có chiêu hút khách hấp dẫn khác: Công ty đã ký kết thỏa thuận hợp tác với các ngân hàng Vietcombank và Sacombank để hỗ trợ cho vay vốn lên đến 70% tổng giá trị hợp đồng trong thời gian từ 15 đến 30 năm cho khách hàng mua căn hộ tại Green Bay với lãi suất ưu đãi. Chỉ cần có 250 triệu đồng, khách hàng đã được sở hữu một căn hộ thuộc Green Bay Towers.

Thực tế trên cho thấy, các chủ đầu tư đang “ngấm đòn” suy thoái, trong khi dòng tiền bị siết chặt, vốn đầu tư bị bất động nên buộc phải đưa ra nhiều chiêu khuyến mãi, nhưng dường như vẫn không mấy hiệu quả.

Vẫn xa tầm tay “thượng đế”

Mặc dù, đã tung ra nhiều chiêu hút khách và giá bình quân các dự án đã giảm 30 đến 35% nhưng người mua vẫn “hẻo”. Nguyên nhân là giá nhà đất trên thực tế còn ở mức cao so với khả năng của người dân. Để thực sự thu hút được người dân mua nhà, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), DN cần hướng đến nhu cầu và khả năng thực của người dân, đặc biệt phải giảm lợi nhuận. Đồng thời, phải thay đổi chiến lược kinh doanh, nếu chỉ làm nhà với diện tích lớn, giá thành cao thì làm sao số đông người dân có đủ tiền để mua. Điều này lý giải tại sao các DN đã tung ra đủ chiêu khuyên mại nhưng khách hàng vẫn thờ ơ vì giá nhà đất vẫn xa với khả năng “thượng đế”.

Đây cũng là phản ánh về sự mất cân đối trong cơ cấu nhà ở đã được báo động từ lâu. Đã có một thời gian khá dài, DN đầu tư BĐS quá chú trọng vào phát triển căn hộ cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao mà ít quan tâm đến căn hộ diện tích nhỏ, giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đều đã có định hướng mục tiêu phát triển các phân khúc này, nhưng chính sách cụ thể và cơ chế vận hành của chúng ta chưa có, liên quan đến rất nhiều vấn đề như đất đai, tiền sử dụng dụng đất, thuế đất, vốn ưu đãi, thuế, thủ tục hành chính... Nếu miễn giảm được tiền thuê đất, sử dụng đất cho DN triển khai các dự án thuộc các phân khúc thị trường này, cho vay vốn ưu đãi, miễn giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN… thì đó mới là cách thức nhà nước đồng hành cùng DN, gỡ khó cho DN tiên phong tham gia các chương trình phát triển nhà ở vì cộng đồng xã hội. Song song, Nhà nước cũng cần tính toán để cơ cấu tiền lương của người lao động đáp ứng chi trả được các khoản tiền thuê nhà, mua nhà trả góp… Như vậy, phần "cầu" đang có sẽ có cơ sở để hiện thực hóa và kích thích một lực mua lớn cho thị trường, đáp ứng những mảng phân khúc thiếu, yếu trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Theo phân tích của GS. Đặng Hùng Võ, khi thị trường BĐS phát triển nóng, nhà đầu tư chỉ nhìn thấy siêu lợi nhuận, thấy mình luôn ở vị thế của “thượng đế”, không cần biết tới nhu cầu của người tiêu dùng là gì, nhưng giờ đây nhà đầu tư đang phải trở về vị trí người phục vụ và khách hàng đang từng bước tiếp nhận ngôi vị “thượng đế” của mình./.

Quang Thanh