Tranh chấp chung cư kéo dài không chỉ gây hậu quả cho cả chủ đầu tư và
cư dân mà còn gây bất ổn xã hội, tạo tiền lệ xấu cho các chủ đầu tư tiếp
tục vi phạm.
Các chuyên gia và cư dân đang sinh sống ở các chung cư có tranh chấp đều
bày tỏ hy vọng, Chỉ thị số 29/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu
tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành,
sử dụng nhà chung cư sẽ như một giải pháp mạnh để xử lý dứt điểm tình
trạng vi phạm của chủ đầu tư cũng như những bất cập, hạn chế hiện nay.
TRANH CHẤP CHUNG CƯ, NGƯỜI DÂN CHỊU THIỆT
Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt
Nam cho rằng, hiện nay, khi tranh chấp chung cư xảy ra thì đa phần cư
dân vào thế yếu.
Đơn cử như trong quy định trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng với cư dân
thì phải đăng ký Cục Quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) và được phê
duyệt.
Tuy nhiên, với nhiều điều khoản có lợi cho mình nên nhiều chủ đầu tư
chấp nhận nộp phạt để bỏ qua bước này bởi thực tế với mức phạt tối đa
chỉ 50 triệu đồng không đủ sức “răn đe” đối với chủ đầu tư những dự án
hàng nghìn tỷ đồng.
Trong khi đó, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường, việc mua bán chung cư hiện nay chưa đạt được tính chất
của một thị trường chuyên nghiệp.
Chủ đầu tư thì chây ỳ, không làm đúng cam kết, trong khi khách hàng cũng
“mù mờ” trong ký kết hợp đồng với chủ đầu tư nên gặp nhiều thiệt thòi.
Đồng quan điểm, Phó giáo sư, tiến sỹ Trần Chủng, Trưởng Ban Chất lượng,
Tổng hội xây dựng Việt Nam, nguyên Cục trưởng Giám định nhà nước về chất
lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng), khẳng định trước hết phải xử
lý được những gì không minh bạch, sòng phẳng trong hợp đồng mua bán.
Cư dân cần phải xem lại hợp đồng mua bán đã thực sự chuẩn, bình đẳng và
rõ ràng đối với người mua chưa; có cần bổ sung gì thêm hay bỏ bớt điều
khoản gì đi không?
Sau này tất cả tranh chấp khi xử lý đều căn cứ vào hợp đồng mua bán.
Nhiều khi người mua thì lơ là, chủ đầu tư thì tối đa hóa lợi ích, chính
quyền thì không can thiệp nên dễ xảy ra tranh chấp.
Trong trường hợp người mua không thông thạo khi đọc hợp đồng thì nên mời
luật sư tham vấn cho. Trên thực tế nhiều khi chủ đầu tư không tuân theo
hợp đồng mẫu, cố tình cài cắm những điều khoản có lợi cho họ. Đến lúc
tranh chấp là họ sẽ xử lý theo hợp đồng, người dân nhận phần thiệt.
SẼ KHỞI TỐ CÁC CHỦ THỂ VI PHẠM NGHIÊM TRỌNG
Kiểm tra hàng loạt dự án có khiếu kiện thời gian qua cho thấy, nguyên
nhân của tình trạng tranh chấp chung cư xảy ra một phần do một số quy
định pháp luật liên quan chưa đầy đủ, cụ thể, đặc biệt là trong giai
đoạn trước khi có Luật Nhà ở năm 2014.
Một số chủ đầu tư chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng.
Một số cơ quan chức năng của địa phương còn buông lỏng quản lý, chưa
tuyên truyền đầy đủ các quy định của pháp luật.
Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm cũng chưa thường
xuyên, kịp thời, chưa triệt để. Nhận thức và ý thức chấp hành pháp luật
của một số chủ thể còn hạn chế...
Để khắc phục kịp thời những tồn tại, hạn chế này, Thủ tướng Chính phủ đã
ký ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về tăng cường hiệu lực quản lý nhà
nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương; trong đó, có Hà Nội kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu
hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Bộ Công an chủ trì với các cơ quan liên quan tổ chức điều tra, khởi tố,
truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng
trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư; nhất là hành vi chiếm
dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái
quy định của pháp luật…
Theo ý kiến của các chuyên gia và người dân, để triển khai thực hiện
hiệu quả Chỉ thị này, các cơ quan chức năng cần sớm sửa đổi, bổ sung các
văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến chức năng, nhiệm vụ và quyền
hạn của các bên.
Cùng đó, ban hành chế tài xử phạt các hành vi vi phạm đối với các tổ
chức, cá nhân vi phạm; sửa đổi, bổ sung các quy định về phần diện tích
thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng...
Thời gian qua, tình trạng lộn xộn bãi đỗ xe, trung chuyển hàng hoá tại
chợ kinh doanh thuốc trong Khu chung cư cao cấp Hapulico, 85 Vũ Trọng
Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội đã gây nhiều bức xúc cho cư dân. (Ảnh: Vietnam+)
Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ nay đến cuối tháng 10/2018, Sở sẽ hoàn
thành việc kiểm tra, kết luận rõ những sai phạm tại 71 dự án có tranh
chấp, khiếu kiện.
Song, bên cạnh sự quyết liệt của đơn vị chức năng, Sở Xây dựng mong muốn
sự vào cuộc mạnh mẽ, kiên quyết của chính quyền các quận, huyện, thị
xã. “Việc vào cuộc quyết liệt của các địa phương sẽ hạn chế sự vi phạm
của các chủ đầu tư,” ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn
mạnh.
Mới đây, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã có văn bản nêu rõ, đối với
các chung cư thương mại chưa thành lập Ban quản trị, không có kinh phí
bảo trì..., Ủy ban Nhân dân các quận, huyện phải kiểm tra, đôn đốc xử
lý. Bên cạnh đó, thành phố yêu cầu các địa phương xây dựng phương án và
tổ chức thực hiện đối với các chung cư chưa đủ điều kiện để tổ chức hội
nghị nhà chung cư và những nội dung này phải báo cáo Sở Xây dựng để kiểm
tra, hướng dẫn.
Đáng chú ý, thành phố chỉ đạo các sở, ngành lập danh sách theo dõi các
khu chung cư xảy ra tranh chấp khiếu kiện báo cáo Ủy ban Nhân dân thành
phố để thành phố xem xét năng lực nhà đầu tư khi giải quyết đề xuất đầu
tư các dự án khác.
Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội không được đề xuất giới thiệu địa
điểm cho các nhà đầu tư có tên trong danh sách theo dõi nói trên.
Là một địa phương có rất nhiều dự án nhà chung cư đã và đang đi vào hoạt
động, ông Nguyễn Quang Hiếu, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân quận Hoàng Mai
cho biết, hiện nay trên địa bàn quận đang tồn tại loại hình Ban quản trị
tòa nhà do cư dân lập ra.
Tuy nhiên, bên cạnh một số Ban quản trị hoạt động có hiệu quả, bảo vệ
được quyền lợi của cư dân thì vẫn còn không ít thành viên trong Ban quản
trị tòa nhà năng lực chưa đáp ứng được kỳ vọng của cư dân.
Trong khi đó, Ban quản trị lại quản lý số tiền khá lớn, dẫn tới trong
quá trình thực thi nhiệm vụ còn có sự chưa rõ ràng, minh bạch.
Hơn nữa, một số thành viên trong Ban quản trị tuổi cao, khi tham gia
giải quyết công việc chung của tòa nhà thường bị con cháu ngăn cản vì lo
sức khỏe không đảm bảo nên cũng làm việc cầm chừng.
“Để quản lý chung cư tốt hơn, cư dân hoặc chủ đầu tư có thể thuê hoặc tổ
chức đấu thầu rộng rãi để chọn ra một đơn vị độc lập, có đủ năng lực
chuyên môn, có tư cách pháp nhân để quản trị tòa nhà. Qua đó, chủ đầu tư
và người dân giữ vai trò giám sát hoạt động của đơn vị đó xem có làm
đúng chức năng nhiệm vụ theo thỏa thuận, cam kết hay không. Mặt khác,
khi có đơn vị độc lập đủ tư cách pháp nhân, chính quyền phường, quận
cũng dễ dàng xử lý khi đơn vị có những sai phạm trong quá trình thay mặt
chủ đầu tư, người dân giải quyết công việc", ông Hiếu đề xuất.
Đại diện lãnh đạo Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng) cũng cho biết, Bộ đã tính đến khả năng nghiên cứu một luật riêng
về quản lý vận hành nhà chung cư.
Nhưng hiện ở một số vấn đề hết sức cụ thể luật chưa điều chỉnh hết được
thì một trong những nguyên tắc để điều chỉnh là các bên phải thỏa thuận
về vấn đề đó, đảm bảo giữa chủ đầu tư và cư dân đều phải có trách nhiệm,
nghĩa vụ và quyền lợi như nhau.
Có thể thấy, với những chỉ đạo, đề xuất mang tính cụ thể, kiên quyết
trên, cư dân đang rất mong mỏi những mâu thuẫn trong tranh chấp chung cư
sẽ sớm được giải quyết dứt điểm, trả lại môi trường sống yên lành cho
cư dân.
Đồng thời, sẽ dần tạo được niềm tin, sự an tâm cho người dân khi có dự
định mua nhà chung cư, qua đó góp phần bảo đảm đời sống dân sinh, an
toàn xã hội trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung./.
(TTXVN)