ĐỀ XUẤT HAI PHƯƠNG ÁN VỚI NGUYÊN TẮC KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Báo cáo giải trình, tiếp
thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Chủ
nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình bày nêu rõ, về
phạm vi điều chỉnh, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã bổ sung khoản 2 Điều 1
về các trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó
điểm đ quy định về trường hợp "Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của mình không nhằm mục đích kinh doanh" do đây là những giao dịch dân
sự, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc Danh mục
ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện theo Luật Đầu tư.
Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh
doanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, Ủy ban Thường vụ
Quốc hội tiếp thu và chỉnh lý quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14. Theo
đó, việc bán, cho thuê mua các phần diện tích sàn xây dựng chỉ áp dụng
với công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê theo hình thức
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để bảo đảm đồng bộ các
quy định về quyền của người sử dụng đất tương ứng với các hình thức sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Liên quan đến nội dung về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các
đại biểu Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ
quan của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án.
Theo đó, phương án thứ nhất: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được
thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ
các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy
định của Luật này".
Phương án thứ hai: "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền
đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được
cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận
đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số
tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá
10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp
với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại
hình bất động sản".
TẠO ĐIỀU KIỆN CHO DOANH NGHIỆP, CHỦ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
Đối với nội dung nói trên, nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với phương
án thứ hai. Theo đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Dương), phương án
này cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc
theo thỏa thuận khác khi dự án có thiết kế cơ sở và được cơ quan nhà
nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng
đất. "Phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát
triển hơn so với phương án một. Đặc biệt trong bối cảnh tình hình các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay",
đại biểu nhấn mạnh.
Đại biểu Quốc hội tỉnh Hải Dương Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu ý kiến. (Ảnh: TTXVN)
Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) đồng tình với phương án thứ hai. Lý
giải cho lựa chọn của mình, đại biểu cho hay: Thực tế hiện nay cho
thấy, phương án này được các chủ đầu tư rất ưa thích và các khách hàng
đồng thuận. Chủ đầu tư thường không có đủ hoàn toàn 100% vốn và phải vay
ngân hàng để hình thành dự án. Do đó, phương án này sẽ góp phần tạo sự
tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Bày tỏ tán thành với nhiều nội dung tại Báo cáo giải trình, tiếp thu,
chỉnh lý dự thảo Luật, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Dương) cho rằng,
cần tiếp tục rà soát các quy định về giải thích từ ngữ của dự thảo Luật.
Cụ thể, Khoản 7 Điều 3 dự thảo Luật đang quy định chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản và các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm,
lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư, các bên có liên quan (nếu có) đối với
dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng
thông qua hợp đồng theo quy định của Luật này.
Theo đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, thực tế hiện
nay cho thấy, có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm của chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, thậm chí các cơ quan điều tra,
kiểm tra, thanh tra gặp lúng túng khi xử lý các dự án có thay đổi chủ
đầu tư thông qua các hình thức như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất; bán tài sản gắn liền với đất theo quy định của
Luật Đất đai; mua bán cổ phần, vốn góp trong doanh nghiệp; chia tách,
sáp nhập doanh nghiệp.
Vì vậy, đại biểu tỉnh Hải Dương đề nghị quy định về khái niệm này cần
nêu rõ phương thức chuyển giao tài sản để tránh lợi dụng chuyển nhượng
dự án bằng các hình thức nêu trên, dẫn đến tình trạng không có cơ sở kết
luận Chủ đầu tư đang thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hay một phần
dự án bất động sản.
KHÔNG ĐỂ CHỒNG CHÉO VỚI CÁC DỰ ÁN LUẬT CÓ LIÊN QUAN
Góp ý kiến tại phiên họp, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh (Bình Định) cho
biết, hiện nay, Quốc hội đang thảo luận để thông qua ba dự thảo luật là
Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động
sản (sửa đổi), đều quy định chung về dự án bất động sản phải xây nhà mới
được chuyển nhượng. Tại kỳ họp trước, đại biểu nhận thấy, quy định này
tại ba luật không thống nhất. Do đó, đại biểu Nguyễn Văn Cảnh đề nghị
chỉ quy định nội dung này trong một luật, tránh trường hợp không thể sửa
độc lập trong một luật khi cần thiết. Bên cạnh đó, để tăng tính phù
hợp, tránh chồng chéo, đại biểu cho rằng nội dung quy định về việc cho
phép xây nhà ở để kinh doanh chỉ nên quy định trong Luật Nhà ở hoặc Luật
Kinh doanh bất động sản, luật khác khi còn áp dụng sẽ dẫn chiếu.
Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đã tương đối hoàn
thiện, nghiêm túc tiếp thu đầy đủ ý kiến của các đại biểu Quốc hội, đại
biểu Trần Khánh Thu (Thái Bình) cho rằng, về quản lý hoạt động của các
sàn giao dịch bất động sản, dự thảo luật cơ bản đã thể chế hóa đầy đủ
chủ trương, đường lối của Đảng về quản lý thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, theo đại biểu, một số nội dung quan trọng và phức tạp của
dự thảo Luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ
mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội
xem xét, cho ý kiến. Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn
thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định
rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với
quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp
luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với
dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
TTXVN