Sau buổi làm việc này, Chính phủ sẽ thảo luận nội dung này trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 12/2012 và sẽ ban hành một Nghị quyết chuyên đề của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Hạn chế nguồn cung, kích thích và hỗ trợ nguồn cầu

Theo báo cáo của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, tổng số căn hộ tồn kho của Hà Nội hiện là gần 5.800 căn, tương ứng trên 566.600 m2 sàn; nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn; nhà ở thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ (đang tiếp tục nhận đơn mua nhà); diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn khoảng 175.000 m2...

Hiện nợ xấu bất động sản của Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu của ngân hàng. Như vậy, thị trường nhà ở thương mại phân khúc cấp cao, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu thực sự của xã hội. Trong khi nhu cầu về nhà ở của các đối tượng thu nhập trung bình, thu nhập thấp còn rất lớn (khoảng 375.000 hộ có bình quân diện tích dưới mức trung bình, tương đương 52% số hộ trên địa bàn thành phố; khoảng 114.500 cán bộ, công nhân viên chức có nhu cầu mua nhà ở).

Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Nguyễn Thế Thảo cho rằng, nguyên nhân đóng băng, trầm lắng của thị trường bất động sản Hà Nội do sự phát triển quá nóng trong thời gian qua, đặc biệt do tình hình kinh tế suy giảm, sức mua giảm sút. Giá nhà tăng mạnh chủ yếu là do đầu cơ, nhiều nhà đầu tư chưa tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, chỉ tập trung vào những phân khúc có sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường, dẫn đến thị trường nhà ở mất cân đối, dư thừa nhà ở cao cấp trong lúc thiếu nhà ở phân khúc cho người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp. Thêm vào đó là chính sách tài chính, tín dụng cho thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và còn bất cập.

Thủ tục hành chính trong quy hoạch kiến trúc, đầu tư xây dựng, đất đai, bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quá trình phát triển thị trường nhà ở. Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản chưa hiệu quả; vai trò điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản chưa được phát huy, nhà nước chủ yếu thực hiện công tác quản lý, chưa thể hiện rõ vai trò điều tiết, cân đối cơ cấu nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường.

Lãnh đạo nhiều bộ, ngành Trung ương, ngân hàng đều nhận định, khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại Hà Nội và các thành phố lớn đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Cùng với đó là cơ cấu hàng hóa bất động sản phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng quá nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn; chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân lao động tại các khu công nghiệp chậm được triển khai, vì vậy thị trường nhà ở phi hàng hóa còn thiếu, gây khó khăn nhà ở cho một bộ phận lớn dân cư đô thị.

“Có thế nói rằng, đến nay thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa, thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Cung trên thị trường bất động sản là vừa thiếu lại vừa thừa,“ ông Phan Đức Tú, Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nhận định.

Trước thực trạng khó khăn của thị trường bất động sản, Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, chủ trương của Thành phố Hà Nội là cắt giảm, hạn chế nguồn cung, kích thích và hỗ trợ nguồn cầu, điều chỉnh cơ cấu nguồn vốn cho phù hợp với nguồn cầu, tăng cường vai trò quản lý nhà nước.

Một số nhóm giải pháp chính được xác định là: rà soát lại cung, cầu về nhà ở, xác định nhu cầu cụ thể thị trường để cơ cấu lại sản phẩm; có chính sách kích cầu, tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở tiếp cận được quỹ nhà và nguồn vốn tín dụng với lãi suất thấp; hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản, nhất là giải quyết nợ xấu và chính sách hỗ trợ về vốn, về giải quyết quỹ nhà tồn đọng.

Hà Nội đề nghị Chính phủ ban hành Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ và ổn định thị trường bất động sản làm cơ sở để các bộ, ngành Trung ương, các địa phương tổ chức thực hiện; phê duyệt dự án nợ xấu; xem xét phê duyệt Đề án về một số cơ chế, chính sách nhà ở cho đối tượng hưởng lương trên địa bàn thành phố. Đồng thời đề nghị các bộ, ngành chức năng đề xuất với Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các chính sách về tính dụng, thuế, đất đai, như tiếp tục thực hiện quy định về giãn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 13 của Chính phủ; xem xét việc giảm thuế VAT đối với người mua nhà lần đầu; xem xét khoanh nợ xấu, giảm lãi suất tín dụng, thiết lập các gói tài chính hỗ trợ.

Rà soát từng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới

Tại buổi làm việc, nhiều ý kiến thống nhất quan điểm, trước khó khăn của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là một việc làm hết sức cần thiết; cần tập trung cao độ với các giải pháp quyết liệt, đồng bộ vào tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, bởi thị trường bất động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng, gây đình trệ sản xuất cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, người lao động và do đó ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, thị trường bất động sản tại Hà Nội có sự khác biệt so với thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, đó là tình trạng đóng băng xảy ra chậm hơn, số lượng dự án ít hơn, nhưng quy mô mỗi dự án và tổng thể lớn hơn; số lượng các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia thị trường ít hơn; dư nợ bất động sản ít hơn, vốn chủ yếu huy động từ người mua nhà; giá nhà ở cũng cao hơn nếu so với các dự án cùng điều kiện.

Đề cập đến các nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nêu ý kiến: Trước hết là phải thực hiện rà soát các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, tiến hành phân loại các dự án phát triển nhà ở, bất động sản và xử lý theo hướng dừng các dự án chưa giải phóng mặt bằng hoặc đang giải phóng mặt bằng nhưng không phù hợp kế hoạch phát triển của địa phương.

Đối với các công trình nhà ở đang thi công dở dang hoặc đã hoàn thành nhưng tồn kho không bán được do diện tích căn hộ quá lớn, tùy theo từng khu vực, cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai công trình nhà ở, cho phép cơ cấu lại dự án, chuyển sang làm nhà ở xã hội phục vụ người có thu nhập thấp, công nhân lao động.

Ngoài ra, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng cũng cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính từ khâu thẩm định, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án. Đặc biệt là giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép điều chỉnh cơ cấu dự án đang tồn kho, thi công dở dang cho phù hợp với nhu cầu thị trường; thủ tục chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Khẳng định Ngân hàng Nhà nước sẽ hỗ trợ hết mức cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở, Thống đốc Nguyễn Văn Bình đề xuất việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phải cần một giải pháp dài hơi, trong đó hết sức lưu ý đến việc tiếp tục tập trung hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến phát triển đô thị và nhà ở, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, theo quy hoạch, kế hoạch.

Đồng tình với quan điểm nêu trên của Thống đốc Nguyễn Văn Bình, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang và Bộ trưởng Tài chính Vương Đình Huệ cho rằng, bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển, bán nhà ở xã hội nên xem xét, mở rộng hình thức cho thuê nhà ở xã hội.

Đánh giá cao sự nỗ lực của Hà Nội trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua, Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh đề nghị Hà Nội cần tiếp tục thực hiện hiệu quả, đồng bộ các giải pháp vừa mang tính trước mắt, vừa mang tính lâu dài trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó chú trọng đến công tác điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo cân đối cung cầu về nhà ở; đồng thời lưu ý hơn nữa vào kích cầu, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho rằng, để giải quyết nhà ở tồn động, các Ngân hàng thương mại phải mở ra tín dụng cho người mua. Bên cạnh đó, phải mở rộng hình thức cho thuê nhà nhằm góp phần đáp ứng tối đa các nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp nhân dân. Ngoài ra, cũng có ý kiến đề xuất việc nghiên cứu quy định loại hình nhà ở sở hữu có thời hạn để đa dạng hóa các loại hình nhà ở, phù hợp với tình hình thực tế của thị trường; cho phép chuyển đổi các dự án nhà ở tồn kho không bán được sang các công trình dịch vụ đang có nhu cầu và phù hợp với quy hoạch như bệnh viện, trường học, khách sạn, dịch vụ thương mại; đề nghị các doanh nghiệp bất động sản chủ động điều chỉnh hoạt động kinh doanh, tái cơ cấu doanh nghiệp cho phù hợp với tình hình thực tế.

Tập trung mạnh vào phát triển nhà ở xã hội

Đánh giá cao những giải pháp mà Hà Nội đề ra trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cho đây là những giải pháp thiết thực đóng góp vào các giải pháp chung của Chính phủ trong giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cho rằng, tình trạng ứ đọng, khó khăn của thị trường bất động sản có nhiều nguyên nhân, trong đó trước hết phải kể đến là những yếu kém trong công tác quản lý, quy hoạch. Vì vậy Hà Nội phải đặc biệt lưu ý công tác rà soát lại quy hoạch, phát triển thị trường nhà ở theo hướng có cơ cấu hợp lý, tập trung nguồn lực để tiếp tục phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có công, nhà ở công nhân, sinh viên, cán bộ công chức… Cùng với đó là nghiên cứu xây dựng các định chế tài chính để hỗ trợ thị trường.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo thành phố xây dựng chính sách khuyến khích, kích cầu về nhà ở; đảm bảo cho người có thu nhập thấp cũng có mua được, hoặc thuê được nhà ở với giá cả hợp lý.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng lưu ý thành phố cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong các giao dịch bất động sản. Đồng thời, tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản. Thực hiện hiệu quả tái cơ cấu doanh nghiệp, tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, bên cạnh việc tập trung xử lý nợ xấu bất động sản, trích lập dự phòng rủi ro, tích cực xử lý tài sản thế chấp... cần nghiên cứu, đề xuất chính sách phù hợp, khả thi nhằm hỗ trợ các hộ dân vay để mua nhà ở xã hội.

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng lưu ý các bộ, ngành chức năng và Hà Nội cần tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin về các hoạt động thị trường bất động sản, thực hiện đồng bộ, quyết liệt, tổng thể các giải pháp để từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, “làm ấm” từng phần thị trường, tiến tới sự lành mạnh hóa hoạt động và phát triển bền vững thị trường bất động sản trong thời gian tới./.

TH