Cùng với công cuộc đổi mới kinh tế ở nước ta, nhiều loại thị trư­ờng đã hình thành, phát triển và góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội, trong đó, có thị trư­ờng bất động sản (BĐS). Sự phát triển thị trường BĐS đã góp phần quan trọng làm thay đổi cả bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Là thị trường đặc biệt, lại có tính nhạy cảm cao nên tình hình hoạt động của thị trường BĐS không chỉ ảnh hưởng đến các thị trường khác, ảnh hưởng đến các mặt khác của đời sống xã hội mà có thể còn là nguyên nhân của những khủng hoảng kinh tế lớn.

Trong công cuộc đổi mới nền kinh tế ở nước ta, nhận thức được vị trí vai trò của thị trường BĐS đối với kinh tế-xã hội nên Đảng và Chính phủ đã cố gắng từng bước khắc phục sự thiếu vắng, bất cập, thiếu đồng bộ của thị trường này cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế. Báo cáo chính trị của Đảng tại Đại hội IX đã khẳng định: “Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”(1). Hơn thế, Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 5 năm 2001 - 2005 đã nêu: “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển nhượng quyền sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh...”(2).

Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XI, trong chiến lược phát triển kinh tế-xã hội 2011 - 2020 đã tiếp tục đề ra mục tiêu: “Phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản, ngăn chặn tình trạng đầu cơ; hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch bất động sản”(3).

Tuy nhiên, để làm được điều đó thì một trong những giải pháp quan trọng là cần tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý về BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quản lý thị trường BĐS, tạo nên khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường này. Các kết quả đạt được về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS thể hiện ở hệ thống văn bản quy phạm pháp luật ngày càng hoàn thiện và đầy đủ. Tuy vậy, cho đến nay, hệ thống pháp luật này vẫn chưa đồng bộ, còn nhiều vấn đề cần tiếp tục được sửa đổi và hoàn thiện.

Một là, hệ thống văn bản pháp luật về thị trường BĐS nằm phân tán và còn nhiều mâu thuẫn.

Chẳng hạn, quy định về đăng ký BĐS còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-Chính phủ ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Hay, mâu thuẫn giữa Luật đất đai 2003 và Luật kinh doanh BĐS năm 2006 về vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư. Theo Luật đất đai, khi nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án đầu tư sẽ bị thu hồi lại đất đã giao, nhưng theo Luật kinh doanh BĐS thì nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực đầu tư. Những mâu thuẫn này vừa gây khó cho hoạt động của doanh nghiệp vừa cản trở hoạt động quản lý của Nhà nước.

Hai là, thiếu nhiều khung khổ pháp luật cho hoạt động quản lý thị trường.

Chẳng hạn, Luật Quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, Luật Quy hoạch đô thị chưa được ban hành, do đó Nhà nước chưa định hướng được việc phát triển thị trường BĐS theo hướng bám sát và dựa trên nền quy hoạch này. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai. Pháp luật về kinh doanh BĐS mặc dù có nhiều tác động tích cực đối với việc năng cao tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS, song vẫn còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trường BĐS gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận các quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư… Quản lý nhà nước đối với hoạt động của các trung gian trên thị trường, đặc biệt là các sàn giao dịch BĐS cũng còn nhiều bất cập.

Ba là, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh BĐS còn thấp, quá trình triển khai còn rất nhiều vướng mắc.

Nhiều văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh BĐS nên hiệu lực thực thi chưa cao, quá trình triển khai còn rất nhiều vướng mắc. Khi ban hành các chính sách, Nhà nước chưa chú ý đến các điều kiện đi kèm để việc triển khai chính sách trên thực tế thuận lợi. Hiện nay, mặc dù Luật Doanh nghiệp cho phép các loại hình doanh nghiệp, công ty phát hành trái phiếu để huy động vốn. Tuy nhiên, cho đến nay chỉ có vài doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình để huy động vốn và hầu như chưa có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu cho công trình đầu tư kinh doanh BĐS. Khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng BĐS để cầm cố và thế chấp. Mặc dù quy định về việc cầm cố, thế chấp BĐS đã có nhiều cải tiến, tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc về mặc thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng đến việc xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, sự chuyển đổi từ BĐS thành nguồn vốn còn diễn ra rất chậm chạp.

Bốn là, thiếu chế tài thực hiện các quy định của nhà nước về giao dịch trên thị trường BĐS.

Các chế tài hiện tại chưa đủ sức răng đe, mức xử lý các vi phạm đối với các hoạt động trên thị trường còn quá nhẹ so với lợi ích có được từ việc vi phạm các quy định của Nhà nước. Các quy định về xử lý vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự. Bên cạnh đó, công tác thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS chưa được tổ chức thường xuyên.

Năm là, thủ tục hành chính liên quan đến BĐS còn rườm rà.

Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS còn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư kinh doanh BĐS. Trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về BĐS chưa thật sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường BĐS. Ở Việt Nam, thủ tục liên quan đến việc giao đất, xây dựng, v.v… thực hiện mất từ 2 - 3 năm nên nhiều dự án khâu tiếp cận vấn đề đất đai rất khó khăn và triển khai chậm tiến độ. Ngay cả với nhà ở xã hội, không ít dự án đã được phê duyệt nhưng nay vẫn còn trên giấy và theo các chủ đầu tư do còn vướng nhiều thủ tục.

Như vậy, cho đến nay, hệ thống chính sách và pháp luật về BĐS ở nước ta tương đối nhiều và có thể coi là khá đầy đủ, nhưng lại có sự chồng chéo và không đồng bộ giữa các văn bản, chính sách pháp luật dẫn đến tình trạng gây nên những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Do đó, để hoàn thiện và nâng cao hiệu lực của hệ thống luật pháp, các chính sách liên quan đến đất đai, BĐS cần xây dựng khung pháp lý đầy đủ, đồng bộ.

Văn kiện Đại hội XI của Đảng Cộng sản Việt Nam đã nêu: “Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai đảm bảo hài hòa các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai”(4). Để tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý về đất đai, BĐS, trong thời gian tới, theo các chuyên gia, cần thực hiện là những giải pháp chủ yếu sau:

Thứ nhất, xây dựng và hoàn thiện một cách đồng bộ hệ thống chính sách, pháp luật ở các lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh BĐS.

Hệ thống chính sách, pháp luật ở các lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh BĐS cần phải được tiếp tục xây dựng và hoàn thiện theo hướng xây dựng khung pháp lý đầy đủ, đồng bộ, đó là: Luật kinh doanh BĐS; Luật dân sự; Luật nhà ở; Luật thuế sử dụng đất xây dựng… để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triên lành mạnh và bền vững.

- Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật nhà ở; Luật xây dựng; Luật đất đai; Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường BĐS, đảm bảo tính đồng bộ của pháp luật kinh doanh BĐS.

- Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, cần làm rõ những khái niệm chưa rõ ràng trong hệ thống pháp luật hiện hành như hiểu thế nào là “móng nhà” và “hạng mục công trình kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS.

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2003 theo hướng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, thời hạn sử dụng đất được ổn định lâu dài (như đối với đất ở hiện nay). Với xu thế đó, sự “tích tụ ruộng đất” sẽ được quy định một cách “mở” và hoàn thiện hơn, đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thứ hai, xây dựng các Luật quan trọng để quản lý thị trường BĐS.

Các Luật cần ban hành là Luật đăng ký BĐS; Luật về thị trường thế chấp thứ cấp; Luật về quỹ tiết kiệm BĐS; Luật về quỹ đầu tư BĐS; Luật về quy hoạch; Luật về thông tin BĐS.

- Luật đăng ký BĐS có tác dụng tạo ra giá trị phái sinh cho BĐS. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phái sinh. Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Luật đăng ký BĐS được xây dựng, hoàn thiện sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển BĐS thành vốn đầu tư, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS.

- Luật về thị trường thế chấp thứ cấp tạo ra cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra.

- Luật về quỹ tiết kiệm BĐS tạo cơ sở cho việc hình thành các quỹ tiết kiệm. Các quỹ này sẽ là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS và các bên có nhu cầu mua hay đầu tư BĐS.

- Luật Quy hoạch cần được xây dựng trên cơ sở thống nhất các quy hoạch như quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành vào một đầu mối.

- Ban hành Luật về thông tin BĐS để xây dựng các chỉ số liên quan đến thị trường. Triển khai tính thử chỉ số giá và lượng BĐS tại một thành phố lớn.

Thứ ba, tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai.

Đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai nhằm đưa giá đất về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; chính sách tài chính đất đai phải phù hợp với chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS bằng nguồn ngân sách nhà nước, vốn của các thành phần kinh tế, vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán BĐS.

Để tiếp tục đổi mới và hoàn thiện các chính sách tài chính về đất đai ở nước ta, việc tập trung vào một số giải pháp dưới đây cũng được các chuyên gia và nhiều nhà hoạch định chính sách khuyến cáo:

Một là, cần tiếp tục nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường BĐS ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây ra thất thu cho ngân sách nhà nước.

Hai là, hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS. Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp BĐS nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ và phát triển hàng hóa cho thị trường BĐS. Hoàn thiện chính sách đăng ký giao dịch đảm bảo và các chính sách thế chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý BĐS thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê.

Ba là, đưa giá đất, BĐS về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Tiếp tục nghiên cứu về định giá đất, định giá BĐS, bảo đảm nhiệm vụ định giá đất hàng năm theo quy định của Luật Đất đai, mọi thửa đất đều được định giá phục vụ việc chuyển từ thu thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thu thuế thu nhập từ chuyển quyển sử dụng đất, tạo điều kiện để phát triển thị trường BĐS hoạt động công khai, theo đúng định hướng của nhà nước, tạo nguồn lực để phát triển kinh tế và giải quyết các vấn đề xã hội.

Thứ tư, khắc phục nhanh tình trạng thủ tục hành chính rườm rà.

Trước hết, cần khắc phục tình trạng thủ tục hành chính rườm ra thông qua việc cải cách thủ tục hành chính. Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, BĐS, đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. Điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; đặc biệt là thời hạn công bố công khai dự án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường BĐS.

Cần xây dựng một hệ thống tổ chức quản lý bất động sản thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký nhà và đất thống nhất trên địa bàn; xây dựng mô hình riêng cho cơ quan đăng ký nhà đất đô thị, đặc biệt việc quản lý nhà và quản lý đất tại khu vực đô thị có nét đặc thù riêng do đó không nên tách rời việc đăng ký nhà, đất như hiện nay. Đồng thời cần có sự đầu tư thích đáng cho các văn phòng đăng ký đất đai cơ sở vật chất để quản lý và lưu trữ hồ sơ cũng như trang thiết bị phục vụ cho công tác chuyên môn.

Thứ năm, từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường BĐS và các “Trung tâm giao dịch BĐS” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Đẩy mạnh thực hiện quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận thông tin qua các Trung tâm giao dịch BĐS; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về BĐS để tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch, hiệu quả./.

Trần Hoàng Hiểu
Học viện Chính trị - Hành chính khu vực IV

____________________________

(1) - ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, H.2001, tr.192.

(2) -ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, H.2001, tr.342.

(3) - ĐCSVN: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb CTQG-ST, H.2011, tr.111.

(4) - ĐCSVN:, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb CTQG-ST, H.2011, tr.109-110.