Việc quan tâm đến các bộ luật này trong giai đoạn đưa vào áp dụng chắc chắn sẽ còn tiếp diễn. Thực vậy, con số thống kê dự báo tỷ lệ đô thị hoá ở Việt Nam đã tăng từ 30,5% (năm 2010) lên 41,5% năm 2022. Nếu năm 2020, toàn quốc có chưa đến 870 đô thị các loại thì dự báo đến năm 2030 sẽ có cỡ khoảng 1.000-1.200 đô thị các loại. Điều này đồng nghĩa sẽ còn nhiều quỹ đất sẽ chuyển đổi sang mục đích đất ở, đất đô thị, và nhiều dự án nhiều thủ tục phải triển khai xây dựng.

LỜI KHẨN CẦU CHO QUÁ TRÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐÔ THỊ

Xây dựng phát triển đô thị, chẳng phải vấn đề riêng của Việt Nam. Dân số đô thị cả thế giới từ 3,9 tỷ người (năm 2015) sẽ tăng lên 5 tỷ người vào năm 2030. Trong suốt gần một thế kỷ phát triển đô thị trên thế giới, các học giả, nhà quy hoạch… nhận thức ra nhiều bài học, sai lầm có, ưu điểm có.

Vấn đề phổ biến trong phát triển đô thị, đó là thường không tính kỹ đến bảo vệ môi trường, can thiệp thô bạo vào tự nhiên, không triển khai đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thoát nước, hạ tầng xã hội tương ứng điều kiện sống cư dân, không tính đến văn hóa bản địa. Quỹ đất hữu hạn và ngày càng hiếm, trong khi việc sử dụng phát triển không theo quy hoạch và kế hoạch, bùng nổ nơi này, bỏ quên nơi kia, khu đô thị “nhảy cóc”, xây dựng nhà ở nhưng quên trường học, hệ thống giao thông công cộng không đáp ứng, không tính đến yếu tố địa hình, thủy văn, thổ nhưỡng... diễn ra khắp nơi.

Trong bối cảnh ấy, một tuyên ngôn hay đúng hơn là một lời khẩn cầu cho quá trình đô thị hóa ở nhiều quốc gia, đã được đặt ra: “Cần tôn trọng và sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn” (theo tổng hợp của nhà quy hoạch người Mỹ John Lund Kriken trong tác phẩm "Chín nguyên tắc xây dựng đô thị cho thiên niên kỷ"). Và với tinh thần ấy, chúng ta hãy cùng đối chiếu mức độ tôn trọng và trách nhiệm với đất đai sẽ được thực thi như thế nào với từng bộ luật nói trên.

LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 - HƯỚNG TỚI VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HIỆU QUẢ

Việc bỏ khung giá đất, bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm, xác định giá theo nguyên tắc thị trường (tại Điều 158, 159 Luật Đất đai 2024) chắc chắn sẽ mang lại nhiều quyền hơn cho người đang nắm giữ quyền sử dụng đất. Điều này đương nhiên là tích cực. Nhưng chiều ngược lại, lại là thử thách bởi việc tích lũy đất phát triển dự án chắc chắn sẽ không còn đơn giản như trước. Việc mua gom quỹ đất để lập dự án sẽ khó khăn hơn trước kia. Đối với cơ quan quản lý, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường vẫn đặt ra nhiều câu hỏi ở góc độ chuẩn bị năng lực, số liệu và cách thức tiến hành.

Bỏ qua các vấn đề kỹ thuật nêu trên, không chỉ ở góc độ kinh tế, có nhiều thửa đất, về thực chất đang để hoang hóa, không có bất cứ biện pháp kinh doanh nào rõ ràng, hoặc kinh doanh cũng có hiệu quả rất thấp. Nếu không đưa vào sử dụng và đóng góp để phát triển dự án thì phương án sử dụng nào là hợp lý? Về phía nhà phát triển dự án bất động sản, dễ dàng chỉ ra rằng có rất nhiều dự án đã có đầy đủ điều kiện pháp lý, nhưng sao vẫn tràn lan hình ảnh biệt thự để hoang, khu đô thị không bóng người, khu nghỉ dưỡng không người đến nghỉ? Bộ luật điều chỉnh sẽ giúp việc chuyện nhượng này trở nên công bằng hơn cho các bên. Nhưng cái cần nhất sau cùng và trên hết, người “chiến thắng” trong cuộc “tranh đấu để có quyền sử dụng đất” cần thực hiện trách nhiệm của mình đối với mảnh đất họ có được, chứ không làm bằng mọi giá có được đất đai rồi lại tiếp tục để hoang hóa, không đưa vào sử dụng.

LUẬT NHÀ Ở 2023, BUỘC CHỦ ĐẦU TƯ CÓ TRÁCH NHIỆM HƠN

Điều kiện bàn giao nhà ở quy định dự án phải hoàn thành hạ tầng xã hội mới được bàn giao, khoản 4, Điều 37 Luật Nhà ở 2023 nêu: “Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt”.

Tại khoản 3 Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã đề cập: “Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó”.

Trong khi khoản 4, Điều 26, Luật Nhà ở 2014, chỉ đề cập: “Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở”.

Đây là một nội dung đã được làm rõ hơn về trách nhiệm chủ đầu tư khi đưa dự án vào hoạt động. Hy vọng khi đi vào cuộc sống, sẽ giúp chúng ta không còn nhìn thấy những dự án có đường vào chưa hoàn thành, hay chủ đầu tư không còn quên hoàn thành phần thoát nước, chưa kể những yêu cầu tối thiểu về sân chơi, tiện ích dịch vụ cho cư dân. Với những sửa đổi bổ sung nêu trên chủ đầu tư các dự án bất động sản sẽ thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình với chính mảnh đất mà họ đã dành được quyền phát triển.

LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2023 - HẠN CHẾ "PHÂN LÔ, BÁN NỀN"

Tại khoản 6, Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đã mở rộng khu vực không được phép “phân lô, bán nền” thêm các phường của đô thị loại II, loại III, cụ thể: “6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai”.

Trong khi, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Việc “phân lô, bán nền” chắc chắn có những ý nghĩa nhất định nào đó trong huy động vốn cho thị trường bất động sản, nhưng không thể có bất cứ đóng góp nào cho phát triển một khu đô thị, vì chẳng có đô thị nào trên thế giới chỉ có mỗi nền đất! Việc điều chỉnh theo quy định mới thể hiện chúng ta đã và cần tôn trọng đất đai hơn.

Giới chuyên môn kỳ vọng, với việc đồng loạt cả ba bộ luật này được sớm đưa vào áp dụng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần đáp ứng yêu cầu đô thị hóa hiện đang diễn ra với tốc độ mãnh mẽ. Đặc biệt, những nội dung sửa đổi khi đi vào cuộc sống sẽ tác động tích cực đến các bên liên quan, từ người đang có quyền sử dụng đất, chủ đầu tư đến cơ quan quản lý nhà nước theo hướng “Tôn trọng và có trách nhiệm hơn với đất đai”./.

TRẦN NHƯ TRUNG (nhandan.vn)