Khu đô thị Nam Thăng Long Hà Nội (Ciputra), Mỹ Ðình - Sông Ðà, Trung Hòa - Nhân Chính... ở Thủ đô, hay khu đô thị Nam Sài Gòn (Phú Mỹ Hưng), cao ốc Tản Ðà, Ruby... ở TP Hồ Chí Minh và rất nhiều khu đô thị mới, hàng nghìn nhà cao tầng ở các thành phố khác thật sự đã mang lại diện mạo mới về vẻ đẹp kiến trúc, đáp ứng nhu cầu tối thiểu về nhà ở và cải thiện đáng kể đời sống của người dân lao động, góp phần quy hoạch lại thành phố ngày càng khang trang, hiện đại. Hướng đi này hoàn toàn phù hợp định hướng và chính sách của Ðảng và Nhà nước ta nhằm phát triển một đất nước Việt Nam văn minh và thịnh vượng. Tuy nhiên, gần đây đã có rất nhiều mâu thuẫn phát sinh trong quá trình quản lý vận hành các nhà chung cư đa sở hữu.
 

Tùy tiện đưa ra mức phí

Một thực trạng phổ biến và dễ dàng nhận thấy nhất là các chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà thường tự ý đưa ra các mức giá dịch vụ dẫn đến tình trạng "loạn phí chung cư". Hai mức phí được nói đến nhiều nhất hiện nay là mức phí trông xe và mức phí quản lý. Phí dịch vụ hay còn gọi là phí quản lý mỗi nơi thu một kiểu, nơi tính theo mét vuông quy về diện tích căn hộ, nơi thu theo căn hộ, và mức phí rất tùy tiện. Ðơn cử, ở TP Hồ Chí Minh, cao ốc Tản Ðà định mức phí dịch vụ 8.600 đồng/m2/tháng, trong khi ở tòa nhà Cảnh Viên (Phú Mỹ Hưng) mức phí quản lý khoảng 4.000 đồng/m2/tháng đã bao gồm cả một chỗ để ô-tô và hai xe máy để trong hầm tòa nhà, sử dụng hồ bơi và phòng tập thể thao chung. Hà Nội cũng gặp tình trạng tương tự, ở Trung Hòa - Nhân Chính, mức phí dịch vụ của mỗi căn hộ là 30.000 đồng/tháng, ở Văn Quán, Linh Ðàm, Việt Hưng,... cao hơn một chút là 45.000 đồng/tháng, The Manor Hà Nội thu 6.000 đồng/m2/tháng trong khi ở khu Sông Ðà - Mỹ Ðình  mức phí này là 1.000 đồng/m2/tháng. Phí trông xe cũng đa dạng không kém. Ở khu Hoàng Anh 2 (TP Hồ Chí Minh), mức phí hằng tháng đối với xe ô-tô là 600 nghìn đồng/tháng, xe máy là 60 nghìn đồng/tháng. The Manor Hà Nội quy định mức phí 990 nghìn đồng/tháng/xe ô-tô thứ nhất và 1.540.000 đồng/tháng/xe ô-tô thứ hai; mức thu 110 nghìn và 150 nghìn đồng/tháng được áp dụng cho xe máy thứ nhất và thứ hai. Việc UBND huyện Từ Liêm phát hiện mức thu phí của The Manor Hà Nội cao hơn mức quy định của UBND TP Hà Nội là 270 nghìn đồng đối với xe ô-tô thứ nhất và 770 nghìn đồng đối với xe ô-tô thứ hai đã phần nào nói lên tình trạng chung hiện nay của các đơn vị quản lý chung cư là tùy tiện đưa ra các mức phí.

Tháng 6-2008, Bộ Xây dựng đã có Thông tư số 14/2008/TT-BXD hướng dẫn phân hạng nhà chung cư, tuy nhiên các tiêu chí xét hạng lại không rõ ràng. Nếu áp dụng theo tiêu chí này, ở Việt Nam, không có một chung cư nào đạt tiêu chuẩn cao cấp do không đủ mức tiêu chuẩn tối thiểu mỗi căn hộ có 1,5 chỗ để xe ô-tô, không bảo đảm việc vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu,... Chính việc các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước không đưa ra quy định phân cấp từng chung cư cụ thể mà chỉ đưa ra mức phân hạng để doanh nghiệp tự đối chiếu nên có xu hướng là chủ đầu tư luôn gắn mác "chung cư cao cấp" để áp đặt mức phí.

Về bản chất, phí dịch vụ của bất động sản khác hoàn toàn so với tính chất của các loại hàng hóa khác bởi nó mang tính chất bắt buộc, người dân không thể mua dịch vụ ở nơi khác khi đã hoàn thành việc mua nhà và đến ở tại đó. Việc áp mức giá trần theo phân hạng nhà chung cư chưa được triển khai trên thực tế đã bộc lộ bất cập. Khi mua chung cư "cao cấp", người mua đã phải bỏ số tiền lớn để có được chất lượng nhà tương xứng. Phí dịch vụ cao hay thấp chủ yếu dựa trên bản chất của dịch vụ, tính hiệu quả của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ.

Cũng theo quy định của Bộ Xây dựng, mức phí dịch vụ của các chung cư sẽ không được vượt quá mức giá trần do UBND các tỉnh, thành phố ban hành. Tuy vậy, ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đến nay vẫn  chưa có một văn bản chính thức nào quy định về mức giá trần phí dịch vụ. Ðể tránh tình trạng loạn mức phí, ngoài việc xây dựng mức giá trần để các chủ đầu tư không tùy tiện áp đặt và tăng giá mà vẫn bảo đảm kinh doanh có lãi thì mức giá này cần được tham khảo và cân nhắc kỹ lưỡng.

Ðến nay, dù đã quy định rất rõ trong Luật Nhà ở và Quy chế Quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành là trong vòng 12 tháng sau khi đưa nhà chung cư vào vận hành, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị đại diện quyền lợi hợp pháp và chính đáng của cư dân, nhưng hầu như rất ít chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện, gây bức xúc trong phần lớn cư dân sinh sống trong các chung cư.

Ngoài ra, trong Luật Nhà ở và Quy chế Quản lý nhà chung cư đều quy định rõ nơi gửi xe là phần sở hữu chung, nhưng hiện nay rất nhiều các chủ đầu tư tự tuyên bố các tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của họ. Các chủ đầu tư cho rằng họ đầu tư các tầng hầm rất tốn kém nên phải thu phí dịch vụ cao. Thế nhưng, một điều gần như hiển nhiên là nếu không đầu tư các hầm gửi xe thì chẳng có ai chấp nhận mua các căn hộ đó với giá rất cao.  Khó có thể nói rằng, khi tính toán giá bán căn hộ, các chủ đầu tư đã loại bỏ hoàn toàn tính toán chi phí xây dựng các tầng hầm. Ðiều đó không khác gì việc bán các căn hộ lơ lửng trên cao cho người dân mà họ sẽ không có đường vào nhà của mình. Sở hữu riêng - chung trong trường hợp này là đặc biệt quan trọng vì nó cấu thành chi phí quản lý ở các nhà chung cư. Nếu là phần sở hữu chung thì chi phí gửi xe sẽ được hạch toán vào chi phí quản lý chung của tòa nhà, còn nếu là sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chi phí này sẽ không được hạch toán vào chi phí quản lý.

Ðể giải quyết tình trạng này, nếu không có một cơ quan nhà nước nào đứng ra làm trọng tài, phân định nghiêm minh sở hữu chung - sở hữu riêng, và có những biện pháp chế tài hữu hiệu thì mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư không bao giờ được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các tổ dân phố, Ban quản trị nhà chung cư. Việc này cần được thực hiện theo đúng quy định của Luật Nhà ở và cần có biện pháp, chế tài đối với các chủ đầu tư khi họ không nghiêm túc tổ chức hội nghị chung cư và bầu Ban quản trị theo đúng yêu cầu của luật pháp. Vì vậy, Bộ Xây dựng, UBND các tỉnh, thành phố cần sớm ban hành những văn bản quy định chi tiết và cụ thể thực hiện Luật Nhà ở và về phí sử dụng, quản lý và vận hành các khu chung cư để hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân sống tại các khu chung cư./.

(Theo Nhân Dân điện tử)