Giáo sư Đặng Hùng Võ- nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường nhấn mạnh tại Hội nghị Bất động sản vùng Thủ đô Hà Nội - Cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội.

Trên thực tế, Thanh tra Chính phủ mới đây đã công bố kết quả thanh tra các khu đô thị mới, dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội. Theo đó, tình trạng vi phạm quy hoạch, lập dự án ôm đất, không chấp hành các quy chuẩn xây dựng, tùy tiện xây thêm biệt thự, căn hộ... đang diễn ra khá phổ biến trên địa bàn thành phố. Chẳng hạn, theo quy định mật độ xây dựng tối đa là 26%, hệ số sử dụng đất tối đa 2,86 lần nhưng lại được phê duyệt mật độ xây dựng 29,8%, hệ số sử dụng đất 3,1 lần. Việc vi phạm thiết kế, giấy phép xây dựng diễn ra khá phổ biến, trong đó nổi lên là việc xây vượt số tầng, căn hộ so với giấy phép được cấp. Kết quả thanh tra cũng cho thấy, tình trạng chuyển nhượng trái phép diễn ra phổ biến tại nhiều dự án. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm – Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng cho rằng, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quy hoạch đô thị, thế nhưng hiện nay tại Hà Nội cũng như nhiều đô thị khác, các dự án khu đô thị mới phân tán khắp nơi trên địa bàn đô thị, tùy theo đề xuất của nhà kinh doanh bất động sản và đều được chính quyền đô thị chấp nhận. Tình trạng đó khiến cho việc kết nối các khu đô thị mới với hệ thống cấp 1 của đô thị rất khó khăn và tốn kém, một số nơi phải tự khoan giếng để cấp nước, phải tự tìm nơi thoát nước tạm thời, thiếu hạ tầng xã hội như chợ, trường cấp ba… Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm ví: “Nhiều khu đô thị mới xây chỉ như những ốc đảo”. Hơn thế nữa, công trường xây dựng mở ra khắp nơi dang dở từ năm này qua năm khác khiến cuộc sống của người dân không được thoải mái, xây dựng tuy nhiều nhưng ít nơi tạo được khu vực đô thị hoàn chỉnh và hiện đại.

Đồng tình quan điểm này ông Đặng Hùng Võ chỉ ra rằng, trong quá trình đô thị hóa vừa qua, thường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vẫn hay nhượng bộ các nhà đầu tư với chủ trương thu hút đầu tư. Với cách làm này, ông Hùng Võ nói: “lãnh đạo nhiều địa phương đã bỏ qua mọi vấn đề về bền vững, môi trường, xã hội để ưu tiên hết sức cho các nhà đầu tư được lựa chọn địa điểm theo bài toán lợi ích riêng của doanh nghiệp, của tư nhân, hầu hết là ngược với nhu cầu phát triển bền vững với tầm nhìn dài hạn”.

Vậy là nguyên nhân của việc không thực hiện đúng theo quy hoạch đã khá rõ và có thể khái quát: Nhà nước có quy hoạch nhưng không có đủ tiền thực hiện, mà phải kêu gọi đầu tư từ các doanh nghiệp. Song mỗi doanh nghiệp thì lại muốn đòi những mảnh đất “đắc địa” ngoài quy hoạch để tối đa hóa lợi nhuận. Doanh nghiệp không chịu tỉnh thì tỉnh lại phải chịu doanh nghiệp! Kết quả là quy hoạch vẫn nguyên là chủ trương, không đúng với thực tế.

Vậy câu hỏi được đặt ra lúc này là: Lấy kinh phí từ đâu để đầu tư hạ tầng chung cho các khu đô thị theo định hướng tạo bền vững trong quá trình phát triển? và phải làm thế nào để các địa pương phải tôn trọng quy hoạch đồng bộ đã được duyệt, không được ưu đãi riêng về đất đai cho bất kỳ nhà đầu tư nào?

Theo ông Hùng Võ, Hà Nội đã có khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển thủ đô, quy hoạch năm 1980 do chuyên gia Liên Xô cũ lập, quy hoạch năm 2005 do chuyên gia Nhật Bản lập. Ông nói: “Quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ  và lần này chưa biết sẽ như thế nào?”. Ông Võ cho rằng, đưa ra quy hoạch có thể rất hay nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau. Việc không triển khai được đầy đủ quy hoạch đã được duyệt có nguyên nhân chủ yếu là không giải quyết được vấn đề vốn để triển khai thực hiện.

Theo ước tính Hà Nội phải cần tới gần 70 tỷ USD để thực hiện quy hoạch. Trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động cho công việc này, ngân sách nhà nước cũng không dư dả. Như vậy năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. Ống Hùng Võ cho rằng, bằng cách nào đấy chúng ta phải chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía Tây. Đây là bài toán cơ bản để chúng ta thực thi quy hoạch. Theo ông Hùng Võ, “cần chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính) là một giải pháp cốt lõi”.

Thực tế trong giai đoạn 1993 - 2003, nhiều tỉnh đã thực hiện phương thức “đổi đất lấy hạ tầng”. Đây là một chủ trương phù hợp, nhưng quá trình triển khai đã nảy sinh nhiều tiêu cực, mà nguyên nhân là không áp dụng một cơ chế định giá công bằng, khiến đất của dân bị thu hồi thì được định giá thấp, còn chi phí làm hạ tầng thì bị đẩy lên cao.

Như vậy nếu chúng ta xây dựng được một công cụ định giá công bằng và minh bạch thì gánh nặng về vốn để thực hiện đúng quy hoạch sẽ giảm đi đáng kể. Ở một góc nhìn khác, ông Liêm chỉ ra rằng, nguyên nhân thiếu vốn là do chính quyền các tỉnh cho rằng chỉ các nhà đầu tư tư nhân, kể cả nước ngoài, mới có nhiều tiền để ứng trước cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khá tốn kém, còn tỉnh thì không có tiền để làm việc đó. Nhưng thực ra khi kinh doanh trong thị trường đất đô thị thì dù là ai cũng đều phải dựa phần lớn vào vốn vay ngân hàng. Ông Liêm cho rằng, vấn đề chỉ là có đủ độ tin cậy để ngân hàng cho vay hay không. Nếu tổ chức phát triển quỹ đất của tỉnh có dự án tốt và được ngân hàng tin cậy, được chính quyền tỉnh bảo lãnh, thì vẫn vay được nhiều vốn để thực hiện dự trữ đất. Thậm chí tỉnh còn có thể vay vốn ODA vào mục đích này nếu đó là dự án dự trữ đất có quan tâm đến người nghèo, cải thiện môi trường đô thị, phòng chống thiên tai hay ứng phó với biến đổi khí hậu toàn cầu. 

Dẫn chứng những bài học thành công từ Hà Lan, Thụy Điển, Hàn Quốc, Trung Quốc…, ông Liêm nêu bật những ưu điểm của “Chế độ dự trữ đất”. Ông cho rằng, chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không chỉ theo quy hoạch mà còn theo kế hoạch từng giai đoạn phát triển năm năm, xây đâu được đấy, xong khu vực này rồi mới chuyển sang khu vực khác. Các dự án bất động sản nhờ có sẵn “đất sạch” nên có thể khởi công và kết thúc đúng hạn mà không bị cản trở vì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài.

Chế độ dự trữ đất còn tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị trường đất đô thị chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay. Ngân sách đô thị sẽ thu được phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai đem lại, chứ không để giới kinh doanh bất động sản kiếm được siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất và một số quan chức sa vào tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, khiến các hộ bị thu hồi đất và nhân dân bất bình. Với lợi nhuận thu được từ dự trữ đất, chính quyền đô thị có thể giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở và tiếp cận các dịch vụ hạ tầng.

Dự trữ đất cũng là biện pháp quan trọng để chính quyền đô thị thực hiện “kinh doanh đô thị”, một khái niệm quản lý đô thị mới đang được nhiều đô thị trên thế giới quan tâm. Thực chất của kinh doanh đô thị là thông qua cơ chế thị trường mà khai thác các tài sản tự nhiên (như đất đai, không gian đô thị) và tài sản nhân tạo (như kết cấu hạ tầng) của đô thị, tạo ra nhiều giá trị gia tăng để có vốn phát triển đô thị. Đất đai là yếu tố sản xuất cơ bản, do đó đất là khâu then chốt trong kinh doanh đô thị.

Tuy cơ sở pháp lý cho dự trữ đất đã có trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng 7 năm đã trôi qua mà vẫn chưa hình thành được khuôn khổ thể chế cho chủ trương quan trọng này. Ông Liêm kết luận, giờ đây chúng ta cần sớm xây dựng khuôn khổ thể chế cho dự trữ đất đô thị./.

Nhân Trí (VOVNews)