Trước hết phải khẳng định, hàng loạt các cơ chế, chính sách đầu tư phát triển nhà ở phục vụ cho đối tượng là người có thu nhập thấp, nhằm đảm bảo an sinh xã hội của Chính phủ là hoàn toàn đúng đắn, hợp lòng dân. Tuy nhiên, cơ chế đã mở nhưng thực tế triển khai vẫn còn quá nhiều tồn tại, vướng mắc cho Doanh nghiệp (DN) tham gia đầu tư; trong khi giá 250 đến 400 triệu/căn hộ vẫn "xa tầm tay" với người có thu nhập thấp, chỉ hấp dẫn những người có thu nhập cao... Vậy đâu là căn nguyên?

Cơ chế đã mở

Nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở dành cho người thu nhập thấp đã được đưa vào Luật nhà ở từ năm 2005, nhưng từ đó đến nay, dường như chúng ta chỉ mải miết chạy theo các dự án xây dựng nhà ở thương mại, chung cư cao cấp... Trong khi đó, với một quốc gia có thu nhập bình quân đầu người mới chỉ đạt khoảng 1.000 USD/người/năm (chưa thoát khỏi ngưỡng nghèo) thì nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập thấp càng trở nên cấp bách. Người dân có nhu cầu nhà ở, DN có nhu cầu đầu tư xây nhà bán cho người thu nhập thấp nhưng các nhu cầu đó chưa được đáp ứng vì còn vướng bởi cơ chế. DN khó tiếp cận nguồn vốn vay, thủ tục đầu tư còn phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thường vì các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự toán... Hơn thế, còn bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tuợng thuê, mua... Vì vậy, DN vẫn chưa mặn mà với các dự án nhà ở xã hội.

Tất cả những "ách tắc" đó đã được gỡ khi Nghị quyết số 18/NQ–CP cùng Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Chính phủ ban hành mới đây đã tạo hành lang pháp lý hấp dẫn cho NĐT, mở ra cơ hội cho người dân và DN. Theo đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án, được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%), được miễn thuế thu nhập DN trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập DN trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thu nhập DN là 10% trong suốt thời gian hoạt động. Bên cạnh đó, DN còn được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn vốn và còn được cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình. Ngoài ra, được áp dụng hình thức tự thực hiện nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật hoặc chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp và mua sắm thiết bị...

Đã hấp dẫn DN?

Cơ chế được mở, "nút thắt" đang dần được tháo gỡ đang tạo "lực hấp dẫn" quan trọng cho các DN tham gia đầu tư vào lĩnh vực này. Điển hình, tại huyện Chương Mỹ - Hà Nội và TP.Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc, Công ty cổ phần Bêtông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai (thuộc Tổng công ty Vinaconex) hiện đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 4 tòa nhà cao 5 tầng với giá bán từ 180 - 195 triệu đồng căn/50m2. Ông Đặng Hoàng Huy, Giám đốc Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai cho biết, ngay khi Chính phủ có chủ trương xây nhà cho người có thu nhập thấp, Công ty đã hưởng ứng bằng cách xây nhà bán giá rẻ cho chính CBCNV trong Công ty nhằm giúp họ giải quyết khó khăn về chỗ ở để họ có thể yên tâm công tác. Ngoài ra, DN này đã mở rộng làm nhà giá rẻ ra các địa phương khác và bán nhà theo hình thức trả trực tiếp hoặc trả góp. Những khu nhà do Công ty đầu tư xây dựng đều có đầy đủ hạ tầng và qua thời gian dài sử dụng đến nay được người dân đánh giá là chất lượng vẫn rất tốt.

Cùng với đó, Vinaconex đang triển khai đầu tư xây dựng dự án nhà ở thí điểm phục vụ công nhân khu Bắc Kim Chung - Đông Anh (Hà Nội) với tổng diện tích sàn xây dựng 64.062 m2 bao gồm cả hạ tầng. Dự kiến, đến năm 2011, Vinaconex xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp tại Nghệ An, Khánh Hòa, TP HCM, Hà Nội, Vĩnh Phúc, Quảng Nam. Tổng vốn đầu tư làm nhà giá rẻ này hơn 1.588 tỷ đồng, với diện tích 329.810 m2 sàn. Diện tích trung bình căn hộ là 50 m2, giá bán từ 165 triệu đồng đến trên 200 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, không phải DN nào cũng mặn mà với các dự án xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội bởi để thực hiện được dự án trên các DN vẫn còn phải đối mặt với trở ngại thủ tục đầu tư và vốn. Theo phản ánh của một số DN, mặc dù, thủ tục đầu tư đã giảm nhưng vẫn còn rườm rà, phức tạp, còn mang tính bao cấp qua cơ chế xin-cho. Bên cạnh đó, tiếp cận với các nguồn vốn tín dụng cũng không dễ, dù tổng số tiền đưa ra lưu thông qua chương trình kích cầu của Chính phủ lên tới hàng trăm ngàn tỷ đồng, song tìm kiếm được nguồn vốn cho các dự án xây dựng nhà chung cư hiện nay không đơn giản do thủ tục thẩm định và yêu cầu thế chấp bằng bất động sản (BĐS). Ngoài ra, mặt bằng cho xây dựng nhà ở giá rẻ cũng còn vướng mắc. Nếu có đất sạch thì có thể xây dựng được rất nhiều căn hộ theo đúng tiến độ, giảm chi phí, thế nhưng hầu hết các dự án đều vướng trong giải phóng mặt bằng và đền bù. Cơ chế tự thỏa thuận đền bù giữa người dân và DN có mặt trái là đẩy giá đền bù ở các đô thị lên cao, không tạo ra được mặt bằng chung trong đền bù ngay trong một dự án. Đây là rào cản lớn khiến phần lớn các DN không thể vượt qua. Cùng với đó là sự bất cập của chính sách hiện hành, theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng đánh giá thì đó là chưa mang tính chuyên nghiệp từ cơ quan Nhà nước đến các DN liên quan tới các vấn đề này.

Cũng theo ông Nam, để khắc phục thực trạng trên, Bộ Xây dựng đang soạn thảo đề án quản lý thị trường BĐS và đất đai để trình Bộ Chính trị, hy vọng sẽ có cơ sở pháp lý cho DN. Tuy nhiên, hiện có nhiều DN mới hoạt động kinh doanh BĐS và kiến thức thì chưa nhiều, do đó, cần phải đẩy mạnh công tác đào tạo DN làm bất động sản. Sự không chuyên nghiệp còn thể hiện ở ý thức của người dân vẫn còn mang tính bao cấp và ỷ lại rất lớn. Đầu tư vào BĐS cũng mang tính chất phong trào và theo tin đồn. Các nhận định về thị trường BĐS còn mang cảm tính. Nhưng cũng phải nhìn nhận rằng, về phía Nhà nước chưa đưa ra được những thông tin đầy đủ để cho các cơ quan truyền thông, các chuyên gia cũng như người dân có thể nhận định được xác thực bản chất thị trường BĐS. Nhà nước cũng cần tạo ra cơ chế chính sách để tạo cho DN BĐS hướng tới các đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình và thấp.

Người thu nhập thấp khó tiếp cận

Một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu là thay đổi cán cân cung-cầu, phát triển quỹ nhà ở xã hội. Điều này người có thu nhập thấp hoàn toàn có cơ hội khi Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ "Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015". Mục tiêu của chương trình là đầu tư từ nguồn vốn nhà nước và các nguồn vốn huy động khác để xây dựng khoảng 200.000 căn hộ, tương đương 9.800.000 m2 sàn nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỉ đồng. Theo đề án trên, trong 2 năm (2009-2010) tại Hà Nội và TP.HCM sẽ đầu tư khoảng 10.000 căn hộ (tương đương với 500.000 m2 sàn). Trong đó, có 5.000 căn hộ dành cho công nhân và 5.000 căn hộ dành cho các hộ gia đình có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở, giải quyết chỗ ở cho khoảng 60.000 người tại Hà Nội và TP HCM. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, số nhà này xây trên quỹ đất khoảng 30-40 ha, với tổng mức đầu tư khoảng 2.500 tỷ đồng từ gói kích cầu 1 tỷ USD. Đối tượng được thuê và thuê mua là cán bộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân... đang có khó khăn về nhà ở. Cũng theo ông Nam, đây mới chỉ là một giai đoạn, còn xây dựng nhà ở xã hội là việc sẽ kéo dài nhiều chục năm. Bộ Xây dựng đã đưa ra các tiêu chí rất cụ thể về đối tượng nhà ở xã hội. Người được thuê, thuê mua phải chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng quá chật chội (bình quân dưới 5m2/người) mà không có điều kiện cải thiện chỗ ở; có mức thu nhập bình quân hàng tháng đáp ứng điều kiện quy định tại Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở...

Theo cơ chế và những dự án được Bộ Xây dựng trình Chính phủ và phê duyệt thì cơ hội có nhà ở đã mở ra với người có thu nhập thấp nhưng trên thực tế để tiếp cận được với những ngôi nhà này vẫn là câu chuyện xa vời người nghèo. Cho đến lúc này, hầu hết dự án nhà giá rẻ vẫn được các DN BĐS liên kết với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng mua trả góp và thời gian được áp dụng phổ biến ở mức 15-20 năm. Nghe thì có vẻ khá hấp dẫn đối với người có thu nhập trung bình thấp. Tuy nhiên, ngay cả đối tượng phải đóng thuế thu nhập cao cũng khó mà với được tới nhà giá rẻ. Nhà giá rẻ thường được các DN BĐS tuyên bố khoảng 6-8 triệu/m2, mức giá được xem là khá mềm trong thời điểm hiện nay. Có lẽ vì thế mà dự án nào vừa được công bố là được bán một cách nhanh chóng (?). Đơn cử như 134 căn hộ với giá khoảng 6 triệu đồng/m2 thuộc dự án cụm chung cư Lê Thành tại Q.Bình Tân, TPHCM. Dự án có quy mô 7 block căn hộ cao từ 10-16 tầng, gồm 1.154 căn hộ có diện tích từ 50-81,4 m2 dành cho người có thu nhập trung bình thấp của Công ty Địa ốc Lê Thành. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành cho biết, hiện số căn hộ này đang được giao dịch trên thị trường với giá cao hơn 1,5 lần so với giá gốc. Thậm chí, có không ít DN kinh doanh BĐS cũng rao nhượng lại căn hộ của chung cư này với giá hơn 9 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy, những người đã mua căn hộ giá rẻ của Chung cư Lê Thành không hoàn toàn là để ở.

Chung cư do Công ty Địa ốc Lê Thành xây dựng với mục đích là dành cho người có thu nhập trung bình và tầng lớp cán bộ công nhân viên, sinh viên mới ra trường, người trẻ đang lên TP.HCM lập nghiệp. Nhưng xem ra, những đối tượng này khó mà có một khoản tiền mặt 300-400 triệu đồng để mua căn hộ. Nếu mua trả góp, ngoài khoản tiền 30% đóng trước (khoảng trên 100 triệu đồng), khách hàng cần phải chứng minh hàng loạt điều kiện thu nhập mà chỉ những người có thu nhập cao mới đáp ứng được. Do đó, để mua được căn hộ giá khoảng 400 triệu đồng, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có thu nhập ổn định khoảng 10 triệu đồng/tháng trở lên, mà thu nhập như vậy thì đâu còn là thu nhập thấp?!. Với thực tế đó, hầu hết số căn hộ giá rẻ trong các dự án nhà cho người có thu nhập thấp là dành cho người có thu nhập cao./.

Quỳnh Chi - Hữu Tâm